Ліквідація жеків: що робити мешканцям багатоповерхівок

З 1 липня 2015 року набрав чинність Закон України «Про особливості здійснення прав власності мешканцями багатоквартирних будинків». Відтак стартувала реформа ринку житлово-комунальних послуг. Відповідно до прийнятого закону до 1 липня 2016 року мешканці багатоповерхівок повинні вирішити, хто буде керувати їхнім будинком.
Перед людьми постає складне питання – який же шлях обрати? Чи довірити своє майно та кошти сусідові, який, можливо, не зовсім компетентний у такій справі? Чи довіритися приватному підприємству, яке візьме на себе всі функції старого жеку? Чи, можливо, взяти все у свої руки та створити ОСББ?  Зазначені суб’єкти мають право від імені мешканців укладати прямі угоди з підрядниками, що надають відповідні послуги.

Досвід тернополян
- Роками в нашому під’їзді темно, лампочки не світять, вікна побиті, сходовий майданчик з п’ятого до першого поверху миє дощ через дірявий дах. На нашому поверсі підлогу миє моя дружина чи хтось із сусідів, - розповів мешканець будинку, що на вулиці Чернівецькій, 56, пан Сергій (прізвище відоме редакції – прим. авт). - Майже всі будинки на нашій вулиці обслуговує ТОВ «Мрія», інакше кажучи, ЖЕК-5.

Біля під’їзду є необгороджена яма глибиною понад два метри, повз яку щодня ходять наші діти. Наскільки мені відомо, вона необгороджена близько 15 років.

Чоловік розповідає, що у дворі немає турнікетів, щоб витріпувати килимки. Також немає натягнутих дротів для білизни. У підвалах мешканці під’їзду давно вже нічого не тримають, оскільки туди неможливо зайти - там просто немає чим дихати. Підвал по декілька разів на рік затоплює не просто водою, а фекаліями з каналізації. Через це у під’їзді уже роками стоїть дуже неприємний запах.

 Мешканці нашого під’їзду, йдучи повз підвал і перший поверх, навчились затримувати дихання майже на півтори хвилини, - жартома каже пан Сергій.

– Але проблема затоплення і неприємного запаху у нашому підвалі - не єдина. Там весь рік стільки комарів, особливо у теплу пору року, що неможливо зайти у квартиру чи провітрити кімнату. Скільки звернень ми не писали у наш жек, скільки заяв туди не подавали, однак наші проблеми, як були, так і залишилися нашими. Ніхто нам не допоміг, але кошти за свої послуги з нас вправно збирають.

Жекам бракує грошей
- Ми проінформовані про проблеми, які є у будинках, житловий фонд яких ми обслуговуємо. Зокрема і у цьому будинку, – каже керівник ТОВ «Мрія» Михайло Лучко.

Так, зазначений будинок справді є одним із найпроблемніших на цій вулиці. Його нам на обслуговування передали з жеку «Вікторія» ще три роки тому.

- Ми неодноразово проводили у ньому мінімальні ремонтні роботи каналізаційної системи, оскільки бракувало коштів на проведення комплексних робіт. У цьому будинку також повністю замінили лежак холодної води та провели ремонт сходового майданчика, зазначив пан Михайло.

Для того, щоб зробити все і одразу, потрібні чималі кошти, тому ремонтні роботи дещо затягнулися. Однак на березень цього року ми запланували розкопати та повністю замінити каналізацію, що усуне вказану мешканцями проблему остаточно.

За словами Михайла Лучка, до кінця лютого проведуть збори з мешканцями будинків, житловий фонд яких обслуговує ТОВ «Мрія», зокрема і з людьми з проблемного будинку №56. На зборах він має намір відзвітувати перед громадою та вислухати усі скарги.

Зазначені вище проблеми є характерними для більшості житлових будинків міста, які обслуговують колишні жеки, а тепер приватні підприємства. Приватизація жеків у Тернополі відбулася ще у 2002 році. З того часу в нашому місті почали створювати об’єднання співвласників багатоквартирних будинків (далі - ОСББ). Відповідно до законодавства України, ОСББ має лише управлінські повноваження і не стає власником будинку загалом. Співвласниками будинку залишаються власники квартир та нежитлових приміщень. Сьогодні в Тернополі є приблизно 400 ОСББ, але тих, що дійсно самостійно функціонують, - 240.

- Якщо порівнювати старі жеки та ОСББ, друге - краще, оскільки ми вносимо кошти на один рахунок, а не оплачуємо всі послуги окремо, як це було при жеку. За такі послуги, як вивезення сміття, ремонти у під’їздах, прибирання та інше, домовляється голова об’єднання, нас нічого не хвилює. Нещодавно на наше прохання на будинку встановили відеокамери, - розповідає жителька будинку 14а Ірина, що на вулиці Рєпіна.

Ще два роки тому мешканці цього будинку на зборах вирішили створити ОСББ.  Вони про що не жалкують, додає пані Ірина. Адже оплачують за послуги значно менше, ніж колись жеку.
- Ставка, яку ми сплачуємо, вираховується від загальної площі квартири, - розповідає жінка. - До прикладу, ми платимо 96 грн за 65 кв. м. Кожна наша копійка є підзвітною - голова за надходження та видатки звітує нам. На відміну від того, як це було із жеками, ми знаємо, на що наші кошти витрачають, оскільки ми самі приймаємо такі рішення.

Реалії житлово-комунальної реформи
 - Житлово-комунальна реформа, яку проводять в Україні, недосконала, оскільки наші урядовці, беручи за основу старі радянські закони, намагаються з них зробити європейську реформу. Наприклад, новий закон, який регламентує здійснення цієї реформи, не забороняє здійснювати таку діяльність житлово-комунальним підприємствам, тобто жителі будинку можуть сміливо обрати собі виконавцем чи управителем будь-який жек, - зазначає перший заступник голови ради голів ОСББ у Тернополі, директор ПП «ТернопільКомСервіс» Юрій Вересюк. - Відмінність цього закону від попереднього, який регламентував створення ОСББ, полягає у тому, що для того, аби рішення було легітимним, має бути щонайменше 75% голосів. У старому законі прописано як мінімум 50% голосів. Тобто процедуру прийняття рішення влада ускладнила. Для чого це зробили - ніхто не знає.
Якщо жителі багатоповерхівки не приймають рішення щодо управителя, виконавця чи ОСББ, то органи місцевого самоврядування самостійно призначають виконавця чи управителя дому. Саме тут є один із підводних каменів, тому що механізм здійснення цієї процедури не передбачений і не розписаний на законодавчому рівні. Це призначення відбувається на розсуд місцевих органів влади.

- Насправді механізмів зловживань дуже багато, оскільки зібрати усіх мешканців будинку - проблематично, а в двотижневий термін провести голосування - досить скл, - додає Юрій Вересюк. - Я підозрюю, що після 1 липня 2016 року 70% наших будинків не визначаться з управителями та виконавцями, оскільки закон недосконалий і має багато прогалин. Тож після 1 січня міська рада сама призначатиме їх.

Окрім того, у місті існують проблеми із прибудинковою територією. Українським законодавством передбачено два механізми управління прибудинковою територією. Тобто земля може перебувати як в оренді, так і у власності. Зараз більшість ОСББ отримали територію в оренду. Тоді органи місцевої влади при визначенні податку на землю встановлювали понижуючий коефіцієнт. У нашому місті коефіцієнт становив 0,9% від фактичної вартості оренди землі. Однак, як завжди у нашій державі, не все так просто.  
- Кабмін вирішив боротися із корупцією і вніс зміни у законодавство про запобігання корупції і всі понижуючі коефіцієнти скасував, - розповідає Юрій Вересюк. - Наведу простий приклад:  ОСББ „Протасевича 2”, комплекс «Арго». Мешканці цього комплексу сплачували орендну плату за землю з цілого будинку (це чотири під’їзди) у розмірі лише 130 грн на місяць. Після урядових нововведень, що стосуються запобіганню корупції, люди повинні сплачувати 4600 грн на місяць. В об’єднання співвласників виникла велика проблема зі сплати цього податку. Проте наша міська влада, хоч і з деяким запізненням, відреагувала на такі урядові ініціативи. Почалася масова передача прибудинкової території у власність ОСББ.

Проблеми почали вирішувати одразу
- Колеги розповідали, що коли починали свою діяльність як голови ОСББ - було дуже важко, бо був інформаційний вакуум. Ніхто не розумів своїх функцій та можливостей до кінця. Тепер навпаки - все відкрито, прозоро та доступно, є значна інформаційна підтримка, - розповідає голова ОСББ „Довженка, 6а” Олеся Чванкіна. - У нашому місті створили раду голів ОСББ на чолі з Сергієм Лупаком, який нам часто допомагає.

Жінка розповідає, що тепер є підтримка і від міської ради. Для голів ОСББ цього року уже двічі провели навчання. Були присутні представники водоканалу, фірм, які обслуговують ліфти, й інші підприємства, що надають свої послуги для житлового фонду.

Місцева влада передбачила фінансування деяких проектів чи потреб ОСББ. Розроблена програма щодо підтримки ОСББ від Івана Сороколіта. Карт-бланш за нею депутат міської ради узгоджував з ОСББ. Усі необхідні витрати за цією програмою міська рада вже заклала у свій кошторис. Портал ОСББ є також на „Фейсбуці”, де дуже швидкий обмін інформацією.

- Порівняно з жеками, в ОСББ все значно простіше, - додає пані Олесі. – Наприклад, тече покрівля. Мешканцям будинку, який обслуговує жек, необхідно писати дуже багато заяв, звернень. І то не факт, що цього року проблему ліквідують. Якщо така проблема виникає в моєму будинку, ми просто беремо кошти з резервного фонду, і одразу ж вирішуємо її. У нашому статуті передбачене створення резервного фонду, де ми акумулюємо кошти і за спільної згоди ними користуємося.

Якщо сума невелика, то ми на рівні правління це вирішуємо. Зазвичай це дрібні ремонтні роботи, озеленення території, декоративні елементи і так далі. Якщо сума значна, то ми скликаємо загальні збори і вирішуємо, як краще нам її використати.

До прикладу, минулого року ми робили водостоки, оскільки забудовник неправильно поклав асфальт. Весь час були калюжі, багато болота, під час морозів усе замерзало, і мешканцям будинку було важко ходити. Тому ми на загальних зборах вирішили усе переробити та поставити водостоки, а також там, де це було необхідно, переклали бруківку. Загальні витрати були чималі, але ми додаткових коштів не залучали, оскільки наш фінансовий резерв дозволив нам це зробити. Мешканці будинку цих витрат не відчули. На цей рік ми собі запланували ремонтні роботи на даху. Оскільки той же забудовник і його зробив нашвидкоруч. Однак ми ні на кого не чекаємо і нікого не просимо, є проблема - ми її одразу вирішуємо, - розповіла Олеся Чванкіна.

Відповідно до статуту ОСББ існує ревізійна комісія із жителів будинку. Функція комісії - контроль фінансових надходжень та видатки із фонду ОСББ. Така комісія може засідати як раз на місяць, так і раз на рік.  

У нашому будинку є дев’ять під’їздів, в яких є 70 квартир, де живуть близько 70 дітей віком до 18 років. Коли всі ці діти збиралися на вулиці, вони не мали де себе подіти. Тож ми на зборах вирішили використати кошти з нашого резервного фонду і встановити для наших дітей спортивний майданчик площею 240 кв. м, - зазначила співрозмовниця.

Стежте за новинами Тернополя у Telegram.