Чи вигідно купувати нову квартиру, щоб здавати її в оренду: скільки можна заробляти в Тернополі (ІНФОГРАФІКА)

• Здача квартири в оренду – один із способів отримання пасивного доходу. Та чи вигідно спеціально купувати нове помешкання, робити ремонт, часом реконструкцію, аби потім здавати його в оренду в Тернополі? 
• Ми здійснили підрахунок та запитали у місцевих жителів, які займаються здачею в оренду квартир, чи вигідно це. Яка оренда прибутковіша: довгострокова чи подобова? За скільки часу можна “відбити” квартиру?
• Скільки податків треба сплачувати від здачі житла в оренду, аналізуємо. 
• Авторизуйтесь, або підпишіться, і завдяки Вашій підтримці ми зможемо готувати більше цікавих матеріалів.

За даними агенцій нерухомості нашого міста, найбільшим попитом на ринку первинної нерухомості (новобудов – прим.ред.) у Тернополі користуються одно- та двокімнатні квартири. Отож, розглянемо саме на їх прикладі, за скільки часу можна «відбити» свої вкладення і почати заробляти на здачі квартир в оренду.

Тернополянка Тетяна, яка планувала займатися здачею житла в оренду та цікавилася цим питанням, розповідає, що, на її думку, купувати нову квартиру, щоб спеціально здавати її в оренду невигідно. 

– Хіба, коли у вас є спадщина, готова квартира, то так. А, коли скажімо, візьмемо умовно нову однокімнатну квартиру в Тернополі, яка вартує 25 тисяч доларів, додамо вартість ремонту, меблів, сантехніки, лічильника та офіційного податку за найм житла, то ця квартира обійдеться разом 40 тисяч доларів. Ну і ви ніколи не знаєте, які люди-орендарі вам попадуться, – каже жінка.

Тетяна вважає, що дійсно вигідний варіант, як інвестиція у нерухомість, – це купівля квартири (вступ у дольову участь – прим.ред.) у забудовника із наступним її перепродажем вже через півтора роки.  

Також ми запитали в тернополян у соціальних мережах, чи вигідно купувати квартиру для здачі її в оренду. Ось що відповідали краяни. 

– Якщо купити двокімнатну квартиру, зробити ремонт і здавати в оренду, то за 50 років можна відбити, і то це не факт, – пише у Фейсбуці Михайло. 

Пан Іван написав, що знадобиться 18-22 роки, щоб вийти в «нуль». 

Любомир вважає, що купувати квартиру під здачу – це хіба, коли грошей кури не клюють (дуже багато – прим. ред.) і потрібно кудись вкласти. 

– Можливо, тому іноді бачу у групах оренди квартир в Тернополі пропозиції по оренді в доларах, від яких очі квадратні, – написав Любомир.

Леся запропонувала такий варіант:

– Припустимо, здаєте нерухомість в оренду на десять років, а потім продаєте ту ж квартиру приблизно за таку саму ціну. То окупиться, ще й в плюс, – каже жінка.

А ось Альона зізнається, що у неї стоїть питання, як заробити на пенсію, а не відбити гроші. 

– Наприклад, людина працює 40-45 років на державу і отримує пенсію 2000-3000 тисячі гривень. А на квартиру, якщо працювати за кордоном, можна заробити вже за три роки. Здаєш і маєш пенсію кожного місяця з квартири. Різниця в тому, що коли тебе не стане – твоя пенсія дітям не переходить, а квартира залишиться їм. Вам потрібні кошти – ви завжди квартиру можете продати. От і вернете гроші, – ділиться своїми думками вона. 

Юлія ж поділилася своїм негативним досвідом від здачі квартири в оренду: «В моєму випадку було все дуже погано, ми заселили дівчат у двокімнатну квартиру, де були відносно непогані умови для життя. Через півроку проживання вони квартиру знищили: нові двері і вікна були побиті,- без ручок, унітаз протікав, всі крани обломані, люстри побиті, штори обдерті, а двері від шафи просто збоку стояли...Я мовчу про комунальні послуги, які вони не сплачували місяцями. Після їхнього заселення квартира стала схожа на сарай.»

Що саме і як ми рахували

В основу нашого дослідження лягли середні ціни на квартири у новобудовах Тернополя від сайту DOM.RIA, вартість ремонтних робіт з опаленням у Тернополі від місцевого фахівця, а також середня вартість оренди в новобудовах міста – довгострокова і подобова. Окремо ми порахували величину оподаткування при офіційній здачі квартир в оренду.

Ціна «сирої» квартири

DOM.RIA кожен день аналізує динаміку цін на первинну нерухомість.

За даними сайту, середня ціна однокімнатної квартири у новобудові Тернополя становить 694 167 грн. (25 502 дол., за офіційним курсом НБУ 27,22 грн за 1 долар), а двокімнатної – 985 797 грн (36 215 дол., за офіційним курсом НБУ 27,22 грн за 1 долар). 

Вартість ремонту з опаленням

Аби порахувати середню вартість ремонту у новобудові Тернополя, ми звернулися до місцевого фахівця Тараса, який представляє тернопільську фірму.

– Різниця між одно та дво- кімнатною квартирою лише у площі. Найдешевший ремонт виходить у кімнатах, найдорожчий – у  кухні, ванній кімнаті, туалеті. Вартість ремонту становитиме приблизно від 30 до 80 відсотків від вартості купленої нової нерухомості, як в одно, так і в двокімнатній, у залежності від можливостей власників, – каже чоловік.

Разом із Тарасом, для прикладу, ми умовно взяли нову однокімнатну квартиру за 25 тисяч доларів. Яка буде її ціна після ремонту?

Для підрахунку значень опалення, роботи і матеріалів ми взяли середню площу однокімнатної квартири в 40 кв. м.

– Опалення (котел, батареї, робота) в однокімнатній квартирі коштує від 1500 до 2500 доларів. Ремонт (робота): влаштування стяжки підлоги, штукатурка, шпаклювання, малярні роботи, облицювання плиткою тощо у Тернополі коштує 60-65 доларів за метр квадратний, тому вийде 2500 доларів лише за роботу. Ще доплюсуйте окремо матеріали, їх ціна на однокімнатну квартиру в середньому потягне 7500 доларів, – підраховує чоловік. 

Тобто нова однокімнатна квартира у Тернополі разом з ремонтом та опаленням в середньому обійдеться в 37 тисяч доларів.

Нова двокімнатна квартира загалом обійдеться, відповідно, ще більше: в середньому 52 тисячі доларів.

Врахуйте, що у цю ціну не входить сантехніка, меблі, техніка та інше. 

Скільки платять за довгострокову оренду?

Звичайно, вартість оренди також залежить від елітності житла, мікрорайону та умов у квартирі. Ми ж взяли середні ціни на одно та дво- кімнатні квартири, що здаються в оренду у новобудовах Тернополя. 

Здати однокімнатну квартиру у новобудові в середньому можна за 220 доларів на місяць. Ось приклади квартир:

Середня ціна за оренду двокімнатної квартири у новобудові – 300 доларів на місяць.  Дивіться приклади:

Скільки чекати, щоб «відбити» своє на довгостроковій оренді?

Отож, ми з’ясували, що середня ціна готової однокімнатної квартири – 37 тисяч доларів. Не забуваємо про податки! Беремо найпростішу систему оподаткування, коли ви не зареєстровані, як підприємці. Включіть сплату 18% податку від розміру доходу зі здачі житла в оренду + 1,5% військового збору. Річний розмір податків зі здачі однокімнатної квартири за 220 доларів в місяць вийде 514,80 доларів. Ваш «чистий» дохід від здачі квартири складе 2125 доларів за рік, або 177 доларів за місяць. Таким чином, щоб “відбити” однокімнатну квартиру у новобудові разом із ремонтом прийдеться чекати, за попередніми підрахунками, 17,5 років. 

Як з двокімнатною? Щоб дізнатися, за скільки часу власники квартири зможуть відбити свої гроші, ділимо 52 тисячі доларів на чистий середньомісячний дохід від оренди, уже без податків – 241,5 доларів та отримуємо 215 місяців. А це 18 років!

Бачимо, різниця між одно та дво- кімнатною квартирою не суттєва. 

Також не забувайте про різні форс мажорні обставини, косметичні ремонти, заміну меблів, сантехніки, техніки тощо, простій в оренді.

Подобова оренда: чи вигідна?

Аналіз цін на подобову оренду показує, що здавати квартиру у такий спосіб вигідніше. Та і тут є фактори, які впливають на ціну та попит: місцезнаходження, інтер’єр квартири тощо. Таку квартиру постійно доведеться доглядати: прибирати, кожного разу змінювати постіль, сплачувати «комуналку», дбати про рекламу. У подобовій оренді витрати для власників квартир у підтриманні порядку значно більші. Та й організацію здачі квартири в оренду подобово ніхто не відміняв, а це займає багато часу. Тому, як вигідніше: здавати квартиру на довгостроковій основі чи подобовій – це питання індивідуальне.  

З аналізу цін на подобові квартири у Тернополі, «відбити» свої гроші, якщо офіційно здавати однокімнатну квартиру в новобудові щоденно в середньому по 25 доларів, можна вже за 5 років! У місяць на подобовій оренді можна заробляти у середньому 600 доларів чистого доходу, якщо кожен день квартира працюватиме на вас. Це вдвічі більше, ніж при довготривалій оренді. 

Але потрібно також пам’ятати про специфіку здачі подобових квартир: рідкісним явищем є їх здача кожного дня протягом місяця, тому простої квартири також будуть, а це – нестабільність. 

Податки

Згідно з Податковим кодексом, громадяни, які здають нерухомість в оренду, зобов’язані сплачувати податки.

Пресслужба державної податкової служби у Тернопільській області надала інформацію, що 565 фізичних осіб-підприємців та 98 громадян отримують доходи від здачі в оренду власного майна в Тернополі. Але окремий облік по житловій чи нежитловій нерухомості не ведеться, так як КВЕД (класифікатор видів економічної діяльності – прим. ред.) для такого виду діяльності один. 

За несплату податку на прибуток з оренди власнику загрожує адміністративний штраф. Несвоєчасна або неповна сплата податкових зобов’язань призводить до застосування аналогічних штрафних санкцій. 

Наразі розмір штрафу складає від 3177 до 8472 грн., а з 1 грудня по 1 січня 2021 року – 2189 грн.

Здача квартири в оренду без сплати податків є і кримінальним правопорушенням, яке загрожує штрафом у розмірі від 17 до 34 тисяч гривень (ст.212 Кримінального кодексу України – (ухилення від сплати податків, зборів (обов'язкових платежів). До злісних неплатників може застосовуватись кримінальна відповідальність. 

Що кажуть у податковій?

Пресслужба Державної податкової служби у Тернопільській області повідомила, що для громадян, які не зареєстровані підприємцями, ПДФО (податок на доходи фізичних осіб - прим.ред.) – 18%, військовий збір 1,5%, річне декларування. Тобто, сума податку за оренду житла в Україні на 2021 рік складає 18% від розміру доходу, який було отримано власником нерухомості від здачі свого майна (будинку, квартири або кімнати). Це для тих громадян, які не зареєстровані підприємцями.

Для тих же, які зареєстровані фізичними особами-підприємцями (ФОП), податки від здачі житла в найм можуть бути наступними, у залежності від обраного типу:

загальна система ПДФО – 18%, військовий збір 1,5%, річне декларування;

спрощена система 2 група – 20% від мінімальної зарплати станом на 1 січня поточного року, річне декларування;

спрощена система 3 група – 3% від обсягу отриманого доходу, якщо ФОП платник ПДВ, квартальне декларування;

спрощена система 3 групи – 5% від обсягу отриманого доходу, якщо ФОП не платник ПДВ, квартальне декларування.

Стежте за новинами Тернополя у Telegram.