ОСББ чи управитель: чи складно створити і які є «підводні камені». Ми з'ясували в експертів і тернополян

• З 1 листопада у Тернополі з'явився новий управитель багатоквартирних будинків з Кременчука.
• Багатьом тернополянам це не сподобалося. Люди шукають альтернативу: створити ОСББ чи визначити свого управителя. 
• Як просто і вдало це зробити, наші журналісти запитували у знаючих.
• Завдяки Вашим підпискам ми можемо робити більше цікавих матеріалів і бути незалежними! 

Найпопулярнішими формами управління багатоквартирними будинками є створення ОСББ або через управителя. З 2015 року співвласникам будинків неодноразово наголошували на потребі визначення форми управління свого будинку, запевняють у міській раді. 

Оскільки люди цього не зробили, то міська рада провела конкурс, вибравши переможця за результатами конкурсу.

Управителем групи багатоквартирних будинків міста Тернополя з 1 листопада стало ТзОВ «Керуюча Компанія «Будсервіс» із м. Кременчук Полтавської області.

В подальшому можна змінювати форму управління своїм багатоквартирним будинком через загальні збори усіх співмешканців. Як це зробити і яку форму вибрати: ОСББ чи управителя?

У Тернополі налічується 617 ОСББ. Цікаво, що перше таке об'єднання зареєстрували у 1991 році на вул. Володимира Громницького. А ось за останній місяць Тернопіль поповнився ще на сім ОСББ. З початку 2021 року в нашому місті утворилось 37 ОСББ. І це ще не кінець року. Цифра, погодьтесь, чимала. Перелік зареєстрованих ОСББ у Тернополі знаходимо на сайті міської ради. 

Одних мешканців багатоквартирних будинків лякає сам процес створення ОСББ. Інші ж — хочуть залишитись зі старим управителем або змінити на місцевого. Чи насправді це так складно і скільки часу займає, які "підводні камені" приховує, з'ясували і підсумували журналісти «20 хвилин». 

"Хочемо, щоб хтось займався нашим ОСББ" — це неправильно

Голова правління ОСББ у Тернополі Сергій Лупак, а крім того ще й радник міського голови зі співпраці з ОСББ, розповідає, що сам процес створення ОСББ займає до місяця часу. Одним із найскладніших моментів у створенні ОСББ експерт вважає отримання інформації про всіх співвласників будинку. Від них потрібно документ, який підтверджує їхнє право власності. 

— Стосовно нових будинків, які здані в експлуатацію після 2013 року,  інформацію про власників можна отримати в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, що на вул. Шевченка, 3. Щодо будинків, побудованих до 2013 року, здебільшого, потрібно самостійно збирати інформацію про власників, —  поінформував пан Лупак. 

Другим складним моментом є «забрати» будинок від управителя. 

— Коли люди вже створили ОСББ, визначили самостійне управління, вони мають повідомити попереднього управителя про це. Після чого управитель має передати новоутвореному ОСББ усю документацію. У Тернополі є проблеми із вчасною передачею таких документів, бо попередні управителі часто умисно затягують цей процес, — каже пан Лупак.

Чи справді ОСББ — це найкраща форма управління багатоквартирними будинками?

— Все залежить від того, кого люди виберуть головою і членами правління. У Тернополі зареєстровано 617 ОСББ. На мою думку, головою ОСББ має бути людина, яка проживає у будинку і знає про його проблеми не зі слів. Виходить, що люди свої проблеми хочуть передати комусь, коли обирають головою не мешканця будинку, — це неправильно, — каже голова правління ОСББ у Тернополі.

Сергій Лупак проводить прийом громадян у міській раді, де розповідає людям про кроки створення ОСББ, ділиться необхідною для створення ОСББ інформацією, дає статутні документи для реєстрації ОСББ, тощо. 

Від ідеї до втілення — досвід тернополян

Тернополянка Наталія каже, що з 1 листопада почала активно займатися створенням ОСББ. На таке рішення підштовхнула зміна управителя на невідому людям фірму. Пройшло небагато часу, але мешканці будинку, що на вул. 15 Квітня, вже готують установчі збори.

— Ми ще не вийшли на фінішну пряму. Потратили орієнтовно десять днів, аби зрозуміти, з чого починати і куди йти. Для початку потрібна активна ініціативна група мешканців. Активність, ініціативність і можливість такої групи мешканців будинку до дій — запорука успішного створення і процвітання ОСББ, — ділиться пані Наталія.

На даному, початковому етапі створення ОСББ у Тернополі, жінка вже стикнулася із проблемою. Каже, що далеко не всі власники квартир у старих будинках проживають в них. Хтось здає квартири в оренду, інші — перебувають за кордоном. Це ускладнює процес створення ОСББ, бо займає час на пошуки власників. 

Інша тернополянка, пані Оксана каже, що рішення створити ОСББ люди прийняли після того, як побачили обвиті скотчем труби у підвалі. Саме такий «ремонт» від ЖЕКу став основним поштовхом до зміни управління багатоквартирного будинку, що на вул. Симоненка. 

— Працювати почнемо, як ОСББ, вже з лютого місяця. На все про все дається двомісячний строк. Вже починаємо готувати лист до попереднього управителя, щоб той передав нам документи, — каже жінка.

Як і попередні співрозмовники, пані Оксана вважає найскладнішим у процесі створення ОСББ — знайти всіх власників квартир у багатоквартирному будинку. 

За словами пані Оксани, тарифи мешканцям за обслуговування будинку піднімати поки не будуть. Залишаються на тарифному рівні попереднього управителя, далі — буде видно, каже жінка. 

Тернополянка Ірина хоче, щоб у них залишився той самий управитель будинку. Вона розповіла «20 хвилин», що вже дізнавалася, як можна залишити старого управителя будинку.

— Представниця одного із обслуговуючих підприємств мені пояснила, що за умови погодження хоча б половини мешканців будинку на продовження управління будинком і обслуговування старим підприємством, товариство й надалі зможе обслуговувати його. Для цього слід вибрати ініціативну групу з мешканців будинку в складі не менше 3-х осіб, оформити відповідний протокол з підписами не менше половини мешканців будинку й передати його міській раді, – розповідає жінка.

Зі зразком протоколу можна ознайомитися нижче.





Що кажуть в міській раді

Мешканці можуть змінити управителя, зазначають в управлінні ЖКГ міської ради.

— Співвласники квартир та нежитлових приміщень багатоквартирних будинків в будь–який момент вправі зібрати збори мешканців і, відповідно до чинного законодавства, оформити протокол загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку, що вони вибрали управителя або визначились з формою управління будинку. Це рішення треба подати до виконавчого комітету міської ради. Якщо протокол оформлено відповідно до чинного законодавства, виконком повідомлятиме заявників про його прийняття. Після цього мешканці можуть створити ОСББ, або ж визначать управителем іншу компанію, яка має сертифікат, – пояснюють в управлінні ЖКГ.

5 кроків, як створити ОСББ

Отже, об’єднання співвласників багатоквартирного будинку – це юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього майна й управління, утримання та використання спільного майна. Таке визначення дає Закон України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку».

На сайті безоплатної правової допомоги перелічені усі кроки до створення ОСББ. Які вони?

1. Утворення ініціативної групи

Ініціативну групу утворюють не менш як із трьох власників квартир або нежилих приміщень. Рішення про її утворення рекомендовано оформлювати протоколом, у якому відобразити план заходів, передбачених на початковому етапі: 

• проведення роз’яснювальної роботи серед власників щодо мети, завдань і переваг створення ОСББ, фінансових аспектів його діяльності;

• формування списку таких власників із зазначенням розміру площі нерухомого майна в багатоквартирному будинку, що належить їм на праві власності. Цю інформацію можна отримати безпосередньо від власників, а також у вигляді довідки, скориставшись Державним реєстром речових прав на нерухоме майно. У разі, якщо будинок збудовано давно й у згаданому реєстрі відомостей про власників немає, можна звернутися до департаменту відповідної місцевої ради, який опікується питаннями житлово-комунального господарства;

• розроблення проєкту статуту ОСББ на основі Типового статуту об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, затвердженого наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 27.08.2003 р. № 141. За потреби до такого проєкту статуту може бути внесено необхідні зміни й доповнення, запропоновані власниками квартир, яким цей документ надають для ознайомлення. Головне, щоб статут відповідав нормам законодавства.

2. Скликання установчих зборів

Повідомлення про проведення установчих зборів здійснює ініціативна група в письмовій формі не менше ніж за 14 днів до дати їх проведення через вручення кожному співвласнику під розписку або поштове відправлення (рекомендованим листом). У повідомленні потрібно зазначити: із чиєї ініціативи відбувається скликання зборів, місце та час проведення, проєкт порядку денного.

Крім того, повідомлення про проведення установчих зборів потрібно розмістити на дошках оголошень у під’їздах або у визначених для цього місцях. Також задля уникнення в майбутньому судової тяганини з підстави, що не всі власники знали про проведення установчих зборів, можна розмістити відповідне оголошення у ЗМІ та групах у соціальних мережах. 

Установчі збори об’єднання в новозбудованих багатоквартирних будинках можна проводити після державної реєстрації права власності на більше ніж половину квартир і нежитлових приміщень у такому будинку.

У проєкті порядку денного установчих зборів має бути відображено ті питання, за які відбуватиметься голосування під час їх проведення. Зазвичай це:

1) обрання голови установчих зборів;

2) створення ОСББ;

3) затвердження статуту ОСББ;

4) обрання членів правління;

5) обрання ревізійної комісії (ревізора) із числа співвласників квартир / нежитлових приміщень;

6) обрання уповноваженої особи для вчинення всіх необхідних дій для державної реєстрації ОСББ тощо.

3. Проведення установчих зборів

На початку установчих зборів більшістю голосів присутніх співвласників або їхніх представників обирають голову, який і веде збори.

Кожний співвласник (його представник) під час голосування має кількість голосів, пропорційну до частки загальної площі квартири або нежитлового приміщення співвласника в загальній площі всіх квартир і нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку. Однак, якщо одна особа є власником квартир (квартири) та/або нежитлових приміщень, загальна площа яких становить більш як 50% від загальної площі всіх квартир і нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, то кожен співвласник на установчих зборах має один голос, незалежно від кількості та площі квартир або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності.

Рішення про утворення ОСББ є ухваленим, якщо за нього проголосувало більш як половина від загальної кількості всіх співвласників (тобто 50 % + 1), після чого його потрібно оформити протоколом установчих зборів співвласників багатоквартирного будинку. Як зразок для оформлення такого протоколу можна використовувати форму протоколу зборів співвласників багатоквартирного будинку, затверджену наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 25.08.2015 р. № 203. Протокол веде голова установчих зборів або секретар, якого також можна обрати із числа присутніх.

Саме установчі збори затверджують статут майбутнього ОСББ і визначають й уповноважують із числа присутніх відповідальну особу за проведення державної реєстрації ОСББ. Це може бути голова установчих зборів, член ініціативної групи або будь-хто охочий зі співвласників.

На установчих зборах, які за своєю суттю є загальними зборами, обирають також членів правління ОСББ (зазвичай від трьох осіб, щоб була можливість ухвалювати рішення правління більшістю голосів). Своєю чергою члени правління на своєму засіданні обирають голову правління, що оформлюють відповідним протоколом. Голова правління діє без доручення від імені ОСББ й укладає в межах своєї компетенції договори та вчиняє інші правочини відповідно до рішень правління, розпоряджається коштами ОСББ згідно із затвердженим кошторисом і рішеннями правління, а також наймає на роботу в об’єднання і звільняє працівників тощо.

Кожен присутній власник житлового / нежитлового приміщення має визначитися зі своїм голосом – за, проти чи утримався – щодо питання, винесеного на обговорення, зокрема і про створення ОСББ; зазначити обраний варіант у протоколі установчих зборів співвласників багатоквартирного будинку та засвідчити його власним підписом. Крім того, до протоколу також заносять відомості щодо документа, який підтверджує право власності на квартиру / нежитлове приміщення та загальний розмір її (його) площі.

4. Проведення письмового опитування

Якщо під час проведення зборів співвласників для ухвалення рішення не набрано 50% кількості голосів за чи проти створення ОСББ, проводять письмове опитування співвласників, які не голосували на зборах, через власноручне заповнення ними листків опитування, у яких вони зазначають:

– прізвище, ім’я, по батькові співвласника;

– документ, що підтверджує право власності на квартиру або нежитлове приміщення;

– номер квартири або нежитлового приміщення;

– загальна площа квартири або нежитлового приміщення;

– документ, що надає повноваження на голосування від імені співвласника (для представників);

– відповідь співвласника на питання: так, ні або утримався;

– особистий підпис співвласника й особи, яка проводила опитування.

Листки письмового опитування співвласників пронумеровують, прошнуровують і додають до відповідного протоколу зборів.

Таке опитування проводить ініціативна група та за бажанням інші співвласники протягом 15 календарних днів із дати проведення установчих зборів. Голоси, отримані під час письмового опитування, заносять до протоколу установчих зборів співвласників багатоквартирного будинку та підсумовують із голосами, отриманими під час установчих зборів.

Якщо за результатами вчинених дій не набрано 50 % голосів “за” утворення ОСББ, рішення є неухваленим. Якщо ж необхідну кількість “за” набрано – рішення про створення ОСББ є ухваленим, про що доцільно повідомити співвласників будинку, що можна зробити розмістивши відповідне оголошення у спеціально відведених для цього місцях, вкинувши листівки з відповідною інформацію до поштових скриньок тощо.

5. Державна реєстрація ОСББ

Для реєстрації ОСББ уповноваженій особі необхідно подати державному реєстратору (працівнику центру надання адміністративних послуг або нотаріусу) такі документи:

– заяву про державну реєстрацію створення юридичної особи за формою, установленою наказом Міністерства юстиції України від 18.11.2016 р. № 3268/5 ;

• два примірники статуту ОСББ (підписаний головою установчих зборів або іншою вповноваженою зборами особою, прошитий і пронумерований);

– протокол установчих зборів або його нотаріально засвідчена копія;

– документ, що посвідчує повноваження уповноваженої особи (державному реєстратору також необхідно буде пред’явити паспорт).

Державна реєстрація юридичної особи, зокрема й ОСББ, відбувається протягом 24 годин після надходження відповідних документів безплатно, тобто адміністративний збір не справляють.

З моменту державної реєстрації ОСББ є створеним і набуває визначених законодавством прав та обов’язків.

Стежте за новинами Тернополя у Telegram.