Управителя будинку можна змінити в будь-який час і без причини. Як це правильно зробити?

Ірина БЕЛЯКОВА

Тернополяни нарікають на діяльність чи то пак – бездіяльність своїх управителів та іногороднього, якого їм нав’язали. Якісно послуги не надають, обслуговування погане і дороге. А вплинути чи поскаржитись майже нереально.
Ми надіслали запит компанії "Будсервіс". Відповіді — у тексті.
"20 хвилин" дізнались, як можна змінити управителя. На що звернути увагу, аби все пройшло гладко, порадили адвокати.

ЖЕК, ПП, ОСББ, — управитель… Нерідко тарифи за їхні послуги захмарні, в якість самих послуг залишає бажати кращого.

Від 2015 року співвласникам будинків неодноразово наголошували на потребі визначення форми управління свого будинку, запевняють у міській раді. Оскільки люди цього не зробили, то міська рада минулоріч провела конкурс, вибравши переможця за його результатами. Управителем групи багатоквартирних будинків міста Тернополя з 1 листопада 2021 року тало ТзОВ «Керуюча Компанія «Будсервіс» із м. Кременчук Полтавської області.

Конкурс без Prozorro для половини Тернополя?

Як з'ясували журналісти «20 хвилин», конкурсний відбір не відбувався на площадці відкритих тендерних процедур Prozorro. А мешканці багатоквартирних будинків дізналися про суттєві зміни вже з 1 листопада, коли на інформаційних стендах у під'їздах будинків та біля них вчепили оголошення про зміну обслуговуючого підприємства.

Відео дня

1 листопада 2021 року Тернопільська міська рада на своєму офіційному сайті оприлюднила рішення виконкому від 27.10.2021 року №974 «Про призначення управителя групи багатоквартирних будинків міста Тернополя».

Відповідно до цього рішення, 389 (!) багатоквартирних будинків Тернополя отримали нового управителя.

Отже, управителем групи багатоквартирних будинків міста Тернополя стало ТзОВ «Керуюча Компанія «Будсервіс» із м. Кременчук Полтавської області. Ця фірма не тільки «забрала» під себе пів Тернополя, а й вирішила підняти тарифну плату. На інформаційних стендах біля під'їздів та на вхідних дверях будинків з’явилося оголошення: «Шановні мешканці будинку, доводимо до вашого відома, що з 01 листопада 2021 року на ваш будинок заходить фірма ТзОВ «Керуюча Компанія «Будсервіс» м. Кременчук з середнім коефіцієнтом (тариф) 5,83 грн за кв. м. У той час, наприклад, у діючого тернопільського обслуговуючого товариства КК «Коменерго-Тернопіль» середній коефіцієнт становить 4,43 кв. м.»

Чому люди нарікають на управителя?

Минув рік, протягом якого тернополяни обурювались діяльністю чи, пак, бездіяльністю компанії. Соцмережі рясніли злими дописами у бік компанії і люди розводили руками, бо часто-густо просто не могли зв’язатись зі своїм управителем та залишити скаргу. Все пояснив тернопільський журналіст Сергій Сінкевич: «Місце реєстрації фірми — у Кременчуці, телефон «гарячої лінії» — у Києві, а працює контора — у нашому Файному. І головне, судячи з численних обурень у ФБ, — працює, м’яко кажучи, не дуже файно...»

— Я добилася від них, що на наш будинок з тих коштів потрачено лише на обрізування дерев, а інші акумулюються, — поділилась Ірина Бас. — Я пояснила, що в нас потрощені сходи, і мене запевнили, що сходи до зими зроблять. Зараз, як маю час, питаю — коли, наполягаю. Поки безуспішно. Тому не плачу їм за послуги. Вони цікавляться чому, я пояснюю, що чекаю на сходи. До речі, вже зима…»

Побідних повідомлень у соцмережах — сотні. Скажімо, на Руській, 16 і не пригадують, коли востаннє бачили двірника. А посипати піском доріжки у дворі — це нездійснення мрія. Люди потерпають через іногороднього управителя та ностальгують за жеками — нехай і не надто вправними, проте своїми, тернопільськими.

— Так сталося, що квартири за обома адресами «обслуговує» «Будсервіс», який нам нав’язала міська рада, про що нас поставили до відома через 3 місяці після початку «обслуговування», — каже тернополянка Євгенія Некрасова. — Питання до міської ради: сума відкату?..

Жінка каже, мешканці навіть уявлення не мали, що таке питання стояло на порядку денному. Щодо ОСББ в їхньому випадку, це нереально, обидва будинки мають понад 60 років і відповідно багато мешканців, як то пенсіонери і злісні боржники, які роками не платять комунальні, то хто захоче тягнути цю лямку.

Що кажуть у «Будсервіс»?

Ми намагались зв’язатись з компанією «Будсервіс» щодо діяльності у Тернополі. Зателефонували за номером, вказаним як гаряча лінія. Спочатку довго слухали «автомат», який сповіщав про обстріли об’єктів критичної інфраструктури, через що відсутні електрика чи вода. Згодом таки відповіла оператор. Ми озвучили питання, які хотіли б задати керуючому тернопільського представництва.

Оператор номер телефону керівника тернопільської компанії надати відмовилась, проте запевнила, що оформила заявку та журналістці перетелефонують. Ми уточнили, коли саме чекати на дзвінок. «Можливо, сьогодні. Можливо, з понеділка» (9 чи 12 грудня - прим. авт). На момент публікації журналістці так і не передзвонили. Окрім дзвінків, ми надіслали на електронну адресу компанії запит на інформацію. Минув тиждень, відповідь ми отримали. Відповіді на запитання у запиті надала керівник відділу комунікації КК "Будсервіс" Ксенія Чепенко.

— Скільки будинків обслуговуєте у Тернополі? У листопаді 2021 р., коли зайшли на ринок у Тернополі, і в листопаді-грудні 2022 р.?

— У 2021 році компанія мала в обслуговуванні - 388 будинків. У 2022 керуюча компанія обслуговує - 345 будинків м.Тернопіль.

— Яка плата за 1 кв. м і що входить у тариф?

— 5.80 м2 — вартість за 1м кв. у м. Тернопіль. У цю вартість входять наступні послуги: технічне обслуговування та поточний ремонт внутрішньобудинкових систем: водопостачання, водовідведення, теплопостачання, зливової каналізації, електропостачання — газопостачання; підмітання прибудинкової території; прибирання та покіс газону; підрізання гілок дерев, живоплоту; вивезення об’ємів засмічення, вологе підмітання та миття сходових кліток; вологе протирання поручнів, дверей, зняття пилу та павутині зі стелі; підмітання майданчика перед входом до під’їзду; технічне обслуговування ліфтів; обслуговування систем диспетчеризації; обслуговування димових та вентиляційних каналів; технічне обслуговування систем протипожежної автоматики та димовидалення, а також інших внутрішньобудинкових інженерних систем (у разі їх наявності); поточний ремонт конструктивних елементів, технічних пристроїв будинків та елементів зовнішнього опорядження, що розміщені на закріпленій в установленому порядку прибудинковій території (в тому числі спортивних, дитячих та інших майданчиків), та іншого спільного майна багатоквартирного будинку; дератизація та дезінсекція; придбання електричної енергії для освітлення місць загального користування, живлення ліфтів та забезпечення функціонування іншого спільного майна багатоквартирного будинку.

Важливо, для поточного ремонту необхідний позитивний баланс у фонді дому, який формується від відсотка оплат у будинках. Ці кошти витрачаються за згодою всіх власників квартир. Для цього організовуються зібрання з хаус-менеджерами, в результаті чого втілюються проєкт, затвердженні колегіальним рішенням.

— 3 якими скаргами і як часто звертаються тернополяни і як швидко/якісно представники «Будсервіс» їх виправляють?

— За рік компанія отримала 12 928 заявок, із них 11 009 заявок виконаних, інші взяті у роботу. 1604 заявки були аварійні та виконані впродовж двох годин, відповідно до стандартів компанії.

— Який відсоток тернополян НЕ оплачує послуги «Будсервіс» (квартплату)? Можливо, є сума заборгованості за рік, назвіть її, будь ласка.

— Сума боргу м. Тернопіль за 2022 рік складає 4 931025 тис. грн.

Більшість будинків були у плачевному технічному стані

— Як ви оцінюєте якість надання своїх послуг?

— КК “Будсервіс” — це системна компанія, тому, ми завжди працюємо над покращення сервісу та намагаємося якісно надавати послуги управління. Загалом на ринку ЖКГ України залишилося чимало питань та зауважень з приводу правильної експлуатації нерухомості. Більшість будинків, які отримала КК у плачевному технічному стані, а очікування мешканців зазвичай перевищують фінансові можливості тарифу. Через це мешканці не завжди задоволені послугою, адже очікують результат одразу. І, у точці «очікування і реальності» — виникають скарги. Тому, правильна оцінка важлива для компанії. Ми розробили власну систему, за якою розділяємо заявки за терміном: планові, критичні, аварійні. За напрямком: планові ремонтні, інформаційні, платні, клінінг, опалення, електроенергія тощо. Для кожної заявки є терміни вирішення, а для планових ремонтних заявок є обов’язковою умовою кошти у фонді будинку. Для клінінгу — розроблена карта територій, план прибирання і графік прибирання. Перед оцінкою якості ми звертаємо увагу на наступні параметри:

Наявність послуги у тарифі іноді послуги просто немає у тарифі будинку, а мешканці не звернули на це увагу.
Графік надання послуг.
Якість послуги відповідно до внутрішніх стандартів.
У нас Customer Support - це відділ підтримки клієнтів, який оцінює надані послуги за шкалою від 0 до 10. Ми щодня телефонуємо клієнтам і отримуємо зворотний зв'язок про те, чи вирішене питання клієнта.
Ще у компанії є аудитор, який проводить незалежний аудит підрядників та зріз надання якості послуг. Він постійно оцінює якість роботи.
— Яким чином відбувається контакт із мешканцями?
— Мешканці завжди можуть зателефонувати на гарячу лінію та залишити заявку. Можуть звернутися до офісу та отримати консультацію. Є хауз-менеджер, який спілкується та проводить з мешканцями зібрання. Є приймальні години у директора компанії, на які можна записатися та поспілкуватися.
— Які проєкти відклали через війну?
— Були перенесені збори, особливо на початку року. Тому не вдалося одразу розробити детальний план робіт на рік. Але ми орієнтувалися по зовнішнім обставинам і намагалися індивідуально обговорювати з кожним будинком план робіт, оцінюючи зовнішню ситуацію у країні.

За рік техніка була у роботі 241 годину

— Що не вдалося зробити та що плануєте на 2023 рік?

— Попри війну за рік компанія відремонтувала 1575 кв.м покрівлі у 59 будинках, 132 фасади вхідних груп, 95 вхідних груп (сходів), змонтувала два контейнерних майданчики, встановили 28 нових лавок. Також фахівцями компанії було відремонтовано та встановлено 17 пісочниць та виконано роботи у 232 подвір'ях з ремонту дитячого обладнання та завезення піску в пісочниці. Для надання послуг була долучена і спеціальна техніка: автовежа та екскаватор. За рік техніка була у роботі 241 годину. У 198 будинках Тернополя керуюча компанія “Будсервіс” підготувала підвальні приміщення, які можна використовувати, як тимчасове укриття. Співробітники компанії прибрали у підвальних приміщеннях, провели дезінсекцію та дератизацію, відновили освітлення.
На наступний рік заплановано продовжити поточні ремонти: покрівлі, під'їздів, вхідних груп, ремонт сходів. Ми займаємося розв'язання тих питань, які накопичувалися не 1 рік.

Як зв’язатись з «Будсервісом» та де є інформація

Інформацію розміщують на дошках оголошення.

Інформують мешканців у соціальних мережах:

Facebook https://www.facebook.com/budservice.ua.official

Instagram https://www.instagram.com/budservice_ua/?next=/

Viber: https://cutt.ly/30z5YwG

Обробляють інформаційні звернення від клієнтів та приймають клієнтів в офісі компанії.

Телефонують та запитують про задоволеність якістю послуг.

Проводять зібрання, коли немає повітряної тривоги. До речі, попри важкі умови для зібрань, через часті тривоги, цього року вдалося провести зібрання у 94 будинках.

За яким номером телефону і за якою адресою тернополяни можуть прийти поскаржитись чи отримати інформацію щодо витрат на конкретний будинок?

Номер гарячої лінії: 38 067 630 74 84, офіс компанії розташовшаний за адресою: м. Тернопіль, вулиця Коновальця,6.

Управителя можна змінити, — адвокати

Сергій Сінкевич має конкретну пропозицію.

— Жеки-управителі, які зараз збирають у мешканців гроші за схемою «невідомо куди», могли б у своїй загальній касі утворити (сучасні технології - у допомогу) окремі рахунки для кожного будинку, — пропонує Сергій Сінкевич. — Щось на кшталт фінсистеми в ОСББ. Ці рахунки мають бути прозоро-доступними. І тоді б мешканці чітко бачили, яка сума накопичується у касі жеку саме для їхнього будинку. І що, за потреби, можна за ці гроші поремонтувати-зробити. І платили б люди сумлінно. Бо розуміли б: як сплачуємо жеку — на таку суму й щось вимагати можемо.

Якщо не влаштовують послуги управителя, його можна змінити на іншого. І для цього не має бути чіткої причини. Не потрібно чекати й певний час — рік, два тощо, — аби його змінити. Однак, аби все було законно, треба дотримуватись чітких правил, пояснили адвокати Вітарій Вітів та Марія Бочан.

— Для того, щоб змінити управителя, потрібно провести збори мешканців, в порядку, передбаченому для реалізації прав співвласників багатоквартирного будинку, — пояснив адвокат Віталій Вітів. — Для цього, передусім, має бути повідомлення мешканців про збори співвласників будинку. На цих зборах має вирішуватись питання про створення ОСББ або обрання нового управителя.

Якщо мешканці вирішили на зборах змінити управителя, його і міськраду потрібно повідомити про це мінімум за місць до припинення використання послуг управителя, якого нав’язала міська рада.

Створювати ОСББ або змінювати управителя дозволяє Закон України «Про особливості здійснення прав власності у багатоквартирному будинку».

Чітких термінів, скажімо – рік чи два, обов’язкової роботи управителя, який вже працює і не завжди якісно обслуговує ваш будинок, — немає. Не потрібно також називати чіткі причини, за якими ви хочете змінити управителя.

Будьте уважні, скликаючи збори

— Мешканці в праві на власний розсуд визначитись, потрібен їм то чи інший управитель, — каже адвокатка Марія Бочан. — Чітких причин, чому мешканці можуть змінити управителя, законодавством не визначено. Але потрібно грамотно і скрупульозно підійти саме до процесу скликання зборів мешканців. Передусім — належним чином всіх повідомити. Не пізніше як за 10 днів до проведення зборів, причому у письмовій формі. Кожному співвласнику під розписку або рекомендованим листом.

Співвласників в одній квартирі може бути декілька, тому потрібно про збори повідомити усіх, наголошує Марія Бочан. Збори вважаються повноважними, якщо на них присутні не менше половини +1 співвласників багатоквартирного будинку.

— Рішення вважається прийнятим на зборах співвласників, якщо за нього проголосували власники квартир, площа квартир яких перевищує 75% площі всіх квартир і нежитлових приміщень у цьому будинку, — пояснив Віталій Вітів. — Якщо мешканці вирішують створити ОСББ, то зразу на зборах встановлюють тариф і затверджують кошторис.

Співвласники приймають рішення щодо управління будинком на зборах у порядку, передбаченому ст. 10 Закону України «Про особливості здійснення прав власності у багатоквартирному будинку».

Юридична довідка

Статтею 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (далі – Закон) визначено, що рішення щодо управління багатоквартирним будинком приймаються на загальних зборах співвласників.

Згідно частини другої статті 10 Закону до повноважень зборів співвласників належить прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком, у тому числі про:

- визначення управителя та його відкликання, затвердження та зміну умов договору з управителем (пункт 2 частини другої статті 10 Закону);

- обрання уповноваженої особи (осіб) співвласників під час укладання, внесення змін та розірвання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням (пункт 3 частини другої статті 10 Закону).

Частиною сьомою статті 10 Закону визначено, що рішення зборів співвласників оформляється протоколом, який підписується усіма співвласниками чи їх представниками, які взяли участь у зборах, кожен з яких ставить підпис під відповідним варіантом голосування («за», «проти», «утримався»), за формою, затвердженою центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики.

Форма протоколу зборів співвласників багатоквартирного будинку затверджена наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України № 203 від 25.08.2015 року.

Протокол зборів складається щонайменше у двох примірниках, один з яких зберігається в управителя, інший передається на зберігання виконкому сільської, селищної чи міської ради за місцем розташування будинку, який розміщує результативну частину рішення, прийнятого зборами співвласників, на своєму офіційному веб-сайті.

Стежте за новинами Тернополя у Telegram.