Дірка в законі на 2000 «квадратів»: тернопільське будівництво, яке важко назвати індивідуальним

• У Тернополі роками під вивіскою «індивідуальний житловий будинок» виростають будівлі на тисячі квадратних метрів, які за площею й логікою більше нагадують багатоквартирні комплекси, ніж садиби для однієї родини. Документи на всі ці об'єкти — бездоганні: будівельні паспорти, містобудівні умови, повідомлення про початок робіт — усе за законом. А от перевірити, чи відповідає написане реальності, майже неможливо: мораторій воєнного часу фактично заблокував будь-який контроль. Будинки, зведені за такою схемою, вже не раз перетворювалися на ЖК з ОСББ. Схема повторюється настільки регулярно, що більше не виглядає як збіг обставин чи прогалина в законі. 
• Викликає питання й те, що серед посадовців профільного відділу, покликаного стежити за забудовою, є люди, чиї родинні зв'язки перетинаються з тими, хто ці будинки проєктує. Ми не стверджуємо, що це свідомий конфлікт інтересів, — лише припускаємо, що ситуація потребує пояснень. І поки місто готує відповіді на офіційний запит, забудова триває.

Межова, 6 — садиба на 2000 «квадратів» 

Нове будівництво індивідуального житлового будинку зі знесенням існуючих будівель проводять на вулиці Межова, 6. За документами.

У повідомленні про початок виконання будробіт написали, що тут буде 3 поверхи плюс мансарда і, що цікаво, вказали загальну площу будівлі. Тут будують садибу на понад дві тисячі! квадратних метрів.

Для прикладу, таку площу може мати:

• Понад 28 двокімнатних квартир площею 70 м² — якщо уявити всю площу як житлові квартири.
• Близько 20 квартир по 100 м².
• Приблизно 10 приватних будинків по 200 м².

«Так, я зводжу індивідуальний житловий будинок для себе», — говорить журналістці власник ділянки Михайло. На запитання, чи буде там потім багатоквартирний будинок каже: «поки що не планується».

— Все, що там робиться, то в межах всіх тих норм, які прописані. Видали містобудівні умови з урахуванням всіх нюансів, — наголосив пан Михайло. 

За містобудами тут передбачили нове будівництво, гранична висота — 12 метрів від планувальної відмітки землі до найвіддаленішого по вертикалі елементу будівлі, максимально допустимий відсоток забудови ділянки — 54%.

 

Рудницького, 25 — «реконструкція» на 1300 м² 

Окрім нового будівництва зводити багатоповерхівки можуть під виглядом реконструкції садиби. 

Так, повідомлення про початок будівництва на Рудницького, 25 зареєстрували у червні 2026 року. Самі роботи тут ще не почали.

За документом площа будівлі після реконструкції становитиме понад 1300 метрів квадратних. Висота будівлі до 12 метрів, три поверхи плюс мансарда.

На сполох забили мешканці сусідніх будинків. Одна із таких звернулась до редакції через будівельного «гіганта» поруч. Люди переживають, зокрема, що їм закриють сонце, а у подвір'я виходитимуть чужі балкони. 

Натомість представник власниці ділянки пан Петро запевняє, будинок будуватимуть собі.

— Там багатоквартирного будинку не буде. Там буде будівництво згідно із проєктом, без порушень. Ми достатньо заробляємо, маємо можливість собі зробити там великий будинок, — наголошує Петро. 

Яка максимальна площа індивідуального будинку

Чи регулюється площа таких індивідуальних будинків законом чи будівельними нормами ми запитали в експерта з питань містобудування Георгія Могильного. 

— Садибні будинки можуть бути будь-якої площі. Обмеження є лише по висоті, тобто якщо три поверхи плюс мансарда, воно підходить. Залежить тип документів, який потрібен. Якщо у вас площа до 500 м², то потрібен лише будівельний паспорт. А якщо більше, треба отримувати містобудівні умови та обмеження, — пояснює Георгій Могильний.

Зазначимо, у будівництвах, про які йдеться у матеріалі, замовники так і зробили — отримали містобудівні умови та обмеження перед початком будівництва.

Будують будинок, продають квартири

Проблема такої забудови не нова для Тернополя, і це можна побачити на прикладі вже готових індивідуальних будинків. Адже після здачі в експлуатацію у деяких вже зареєстровані квартири.

ЖК на Польового

Будинок на вулиці Омеляна Польового, 3 теж з'явився як об'єкт «Будівництва індивідуального житлового будинку зі знесенням існуючих будівель». Але, до прикладу, на сайті нерухомості вказано, що тут є 12 квартир. Та й виглядає він не як приватна садиба. Як так сталося, що тепер це будинок із квартирами, ми вирішили запитати у власниці землі. Пані Лідія спершу сказала, що передзвонить, але на запитання, чи готова вона коментувати, сказала: 

«Не знаю що коментувати, вибачте», — і поклала слухавку. 

Після цього із редакцією зв'язалась невідома особа з питаннями, чому ми цікавимось будівництвом на Польового, адже там все, нібито, зроблено відповідно до дозволів. Ми попросили надати офіційний коментар. Але на дату публікації ніяких пояснень не отримали. 

 

На Глиняній вже створили ОСББ

«Індивідуальний» будинок на Глиняній вже збудований і введений в експлуатацію. Окрім того, у 2025 році тут зареєстрували ОСББ. Раніше редакція писала про цю будову у матеріалі: 

«Такого не може бути»? Як індивідуальні будинки перетворюються у квартири на продаж

Голова ОСББ «Глиняна 23» Леся Черкалюк погодилась розповісти для «20 хвилин», як зараз функціонує будинок, чи не було проблем із оформленням документів на нерухомість та іншим. 

— Всі необхідні мережі, комунікації до нашого житлового будинку належним чином приєднані, перебувають на балансі ОСББ, подані необхідні документи до відповідних установ теплові мережі і так далі. Тобто все належним чином зроблено забудовником, — наголошує пані Леся.

Хоча будинок вже введений в експлуатацію, додає голова ОСББ, із забудовником, а це фізична особа, вона перебуває на зв'язку і якщо у будинку потрібно щось доробити, він це доробляє. До прикладу, нещодавно на території будинку встановили дитячий майданчик.

 

Землю під будинком, а це кілька ділянок, вже оформили на ОСББ, додає Леся Черкалюк. Не було проблем і під час будівництва, всі роботи провели вчасно.

— Була проектна документація, всі могли вступати в дольову участь, тому що існувала вже картинка, технічний план житлового будинку, як він буде виглядати, що буде в будинку, які площі квартир і тому подібне. Ми вже вступали в дольову участь, зокрема, я, під час будівництва і до його завершення вносили відповідні кошти, і надалі приватизовували, оформлювали право власності. Тут є комерційні приміщення на першому поверсі, є квартири, які продаються, — розповідає Леся Черкалюк.

Будинок невеликий, зручний, розташований недалеко від центру, додає голова. Ще не весь заселений. Є питання із паркомісцями, яких небагато, прибудинкова територія невелика. А загалом, ніяких нарікань через те, як будувався будинок, немає, розповіла голова об'єднання. 

 

ОСББ на Острозького, 36 — керує посадовиця міськради?

Будинок на вулиці Острозького, 36 здали в експлуатацію у 2022 році. За документами це була реконструкція житлового будинку з прибудовою приміщень для індивідуальної трудової та підприємницької діяльності.

За даними витягу з державного реєстру речових прав (його не буду публікувати, бо багато персональних даних), за цією адресою зареєстрували право власності на 21 квартиру (окрім квартири номер 5), понад десять приміщень, зокрема торгово-офісних, та понад десять кладових. Це станом на 11 серпня.

У 2023 році тут зареєстрували ОСББ «Кн.Острозького 36». Що цікаво, керівницею об'єднання вказана Андріана Яницька — за даними сайту міської ради, головна спеціалістка-інспекторка відділу державного архітектурно-будівельного контролю. За даними її декларації кандидата на посаду, обов'язки голови ОСББ вона виконує безоплатно.

Станом на дату витягу, у пані Яницької немає нерухомості у будинку на Острозького, 36. Але у декларації вона вказує, що у 2025 році отримала дохід від відчуження нерухомого майна — 1,8 мільйона гривень. Джерело доходу Роман Лекан. Людина із такими даними є у переліку власників квартир на вулиці Острозького. 

Також пані Яницька декларувала зарплату майже 280 тисяч гривень від приватного акціонерного товариства «Тернопільміськгаз». Інші доходи у неї чи чоловіка — Тараса Яницького, не вказані. Серед збережень: 60 тисяч доларів і один мільйон гривень готівкою у Яницької. 

Голова не голова? 

За номером телефону, зареєстрованим за ОСББ, слухавку взяв чоловік. На запитання, чи є пані Яницька сказав — так. Але після представлення, що дзвонить журналістка щодо ОСББ, почав заперечувати, що це скоріш за все якась помилка. І завершив розмову, мовляв, з’ясує все і перетелефонує.

— Ми не маємо відношення до того ніякого, — повідомив пізніше чоловік. — Колись вона була там, але зараз не приймає ніякої діяльності в тому ОСББ. 

Ми просили поговорити безпосередньо із пані Яницькою, але співрозмовник почав погано чути запитання і поклав слухавку.

У соцмережах цей номер телефону підписаний як Тарас Яницький. Окрім того, контакт зареєстрований ще за іншою юрособою. За даними аналітичної системи Youcontrol, це товариство «Янбуд», засновником якого також вказаний Тарас Яницький. 

Із Андріаною Яницькою все-таки вдалося зв'язатися. Жінка відповіла за робочим номером телефону в архбудконтролі. 

— Я зараз не можу (говорити), бо я при виконанні обов'язків своєї роботи, не можу давати (відповіді) на особисті …, — зазначила співрозмовниця.

Тоді журналістка попросила надати коментар у межах роботи про те, як у місті будують багатоквартирні будинки під виглядом індивідуальних садиб, і які вона, як фахівчиня, могла перевіряти. 

— Ви даєте офіційний запит в пресслужбу, — відповіла Яницька.

Ми поцікавилися, як можна поговорити із нею як головою ОСББ, адже міська рада не може коментувати діяльність іншої юрособи. Але посадовиця не змогла нічого відповісти. 

Хто мав би перевіряти

Архітектурно-будівельний контроль, виконання дозвільних та реєстраційних функцій у сфері містобудівної діяльності виконує відділ державного архітектурно-будівельного контролю Тернопільської міської ради. Відповідно до звіту начальника відділу Михайла Горішного, у 2025 році фахівці опрацювали 358 звернень фізичних осіб, фізичних осіб підприємців та юридичних осіб.

Окрім вище згаданої головної спеціалістки-інспекторки Андріани Яницької, у відділі на такій же посаді працює Тетяна Білик. Тема будівництва багатоквартирних будинків під виглядом індивідуальних мала б бути їй знайома, оскільки, за декларацією, її чоловіком є Тарас Білик. Це ім'я нерідко можна прочитати на будівельних паспортах, де зводять будинки «гіганти». Він може виступати як проєктувальник, архітектор проєкту і здійснювати авторський нагляд. 

Об'єкти, про які йдеться, а також схожі у місті, проєктував саме він. Через що вже не вперше потрапляє у поле зору нашого видання. 

Журналістка зателефонувала до пані Білик, аби почути її фахову думку щодо таких будівництв, а також, чи брала вона участь у перевірці об’єктів, які проєктував Тарас Білик і чи не повідомляла йому про можливі перевірки. 

Тетяна Білик відповіла, що зараз перебуває у декреті і коментувати нічого не буде. 

Редакція надіслала їй, а також Тарасу Білику у соцмережах перелік запитань щодо їхньої діяльності. Повідомлення вони отримали і прочитали. Але відповіді так і не надали.

«Війна все спише» або перевірки заборонені

Чи можливо зупинити будівельне свавілля? Із цим питанням ми звернулися до фахівців у сфері містобудування. Зокрема, до експерта з питань містобудування Георгія Могильного. Відповідь не втішає — це майже неможливо зараз.

— Щоб довести, що це багатоквартирний будинок, має бути перевірка. Хитрість в чому? Перевірки зараз заборонені. Кабмін їх заборонив ще з березня 2022 року. Щоб ініціювати перевірку, це має бути виключно фізична особа, і треба довести, що ці порушення: 

• становлять загрозу життю чи здоров'ю людей, екологічній безпеці,
• міжнародним зобов'язанням,
• чи національній безпеці. 

Ви ж розумієте, якщо під виглядом садибного будують багатоквартирний, то безпеки життю та здоров'ю людей немає, національній безпеці немає, міжнародні зобов'язання не порушені. І ви не можете ініціювати перевірку, — розповідає Георгій Могильний.

Окрім того, оскільки за документами будують звичайний садибний будинок, немає вимог щодо облаштування необхідної кількості паркомісць та іншого. Для такого будівництва процедура спрощена.

— Вони подають повідомлення (про початок будівництва), потім подають декларацію. Їм (забудовникам) взагалі зобов'язані автоматично реєструвати. Те, що відмовляють іноді в реєстрації повідомлень чи декларації (про готовність об'єкта) — це пряме порушення закону. Тому що в нас повна дерегуляція. Щоб перевірити по законодавству, орган влади має можливість протягом близько трьох місяців провести перевірку достовірності поданої інформації. Але перевірки заборонені, — пояснює Георгій Могильний.

Як оформлюють нерухомість

Оскільки фактично зводять багатоквартирні будинки, а не садиби для однієї родини, постає питання, як різні власники оформлюють право власності на квартири. Георгій Могильний пояснює, тут є кілька варіантів.

Перший, коли оформлюють спільну сумісну власність. Наприклад, є 10 інвесторів і вказана частка кожного з них пропорційно площі квартири. Щоб продати таку квартиру треба погодження всіх співвласників. 

— Другий варіант, вони спочатку вводять в експлуатацію садибний будинок, реєструють право власності, наприклад, такої ж спільної сумісної, далі кожен співвласник подає повідомлення, а потім декларацію про реконструкцію з виділенням окремої квартири. Це безкоштовно і автоматично зараз, — каже пан Могильний. 

Ніхто не бачить, що будують квартири? 

А як щодо проєктів, поцікавилися ми в адвоката, засновника ініціативи «Містобудування в Україні» Юрія Брикайла. Адже, припускаємо, вже на етапі проєктування у будинку треба передбачити певну кількість кухонь, ванн, санвузлів, та іншого, відповідно до кількості квартир. 

— Можливі два варіанти. Може бути намальований один проєкт, умовно замок і купа кімнат. А може бути одразу зрозуміло, що буде нарізано багато квартир. От на цьому етапі, теоретично, державні органи могли б щось зробити, але в нас видають містобуди до проєкту. Проєкт не підлягає погодженню, як такому, якимись інстанціями. Тобто немає такого етапу, як переглянути проєктну документацію і відмовити, бо це не схоже на індивідуальний будинок. І казати, що це не співпадає з цільовим використанням землі, — говорить Юрій Брикайло.

Після того, як будинок збудували і оформили право власності, немає проблем поділити його на квартири, додає фахівець. І так садибний будинок «магічним чином» стає багатоквартирним. А щоб такого не ставалося, потрібні зміни у законодавстві.

— Поки не буде законодавчої зміни, неможливості, наприклад, продажу квартири, якщо будинок не має статусу багатоквартирного і земля не є такою, що надана під багатоквартирний будинок, то це все не працюватиме. Бо це дуже вигідно, — наголошує Юрій Брикайло.

Але наслідки такої забудови звісно є, додає фахівець. Якщо зазвичай будинок розрахований на 3-5 людей, то, наприклад, якщо з’являється 30 квартир, ця кількість зростає в рази. Збільшується навантаження на транспорт, школи і садочки, на мережі, які теж не розраховані на таку кількість жителів. 

Можна звертатись до суду

І Георгій Могильний, і Юрій Брикайло пояснюють, можна йти в суд і там вимагати призначення перевірки на таких об'єктах будівництва, доводити, що призначення землі не відповідає зведеному об'єкту.

— Фактично будинок містить три і більше квартир. Відповідно, має статус багатоквартирного. А оскільки він має статус багатоквартирного, значить земля повинна відповідати. Але все це дуже важко, бо на етапі оформлення документів все всьому відповідало, — додає Юрій Брикайло. 

Кримінальні справи є, підозр немає

Нагадаємо, у 2023 році виконувачем обов'язки, а потім і начальником Головного управління Нацполіції в Тернопільській області призначили Сергія Зюбаненка. Свою кар'єру у Тернополі він почав із того, що призупинив будівництво на вулиці Шпитальній, 26. Так, за документами там теж проводили реконструкцію індивідуального житлового будинку. 

На той момент через будівництво вже відкрили кримінальне провадження, а Сергій Зюбаненко обіцяв, що з’ясує, чому розслідування таких проваджень затягується. 

«У кримінальному провадженні за фактом порушень під час виконання будівельних робіт по вул. Шпитальній, 26 триває проведення будівельно-технічної експертизи, з урахуванням висновків якої буде надано належну правову оцінку діям посадових осіб Тернопільської міської ради та забудовника.

Разом з тим, тривалість досудового розслідування у кримінальних провадженнях зазначеної категорії обумовлюється їх обсягом та складністю, необхідністю проведення комплексу слідчих (розшукових) і процесуальних дій, зокрема отримання та аналізу значного обсягу документів, проведення відповідних досліджень та експертиз, — повідомив т.в.о. першого заступника начальника головного управління — начальника Слідчого управління ГУ НП в Тернопільській області Віктор Михайлюк.

Провадження тоді зареєстрували за фактом порушення правил безпеки працівниками будівельної компанії під час виконання робіт з підвищеною небезпекою, а саме будівництва житлового будинку на Шпитальній, 26.

«В межах даного провадження, досліджують: 

• факти порушення правил безпеки під час здійснення будівництва житлового будинку; 
• зловживання службовим становищем посадовими особами Тернопільської міської ради під час видачі дозвільних документів на будівництво, що спричинило тяжкі наслідки; 
• здійснення самовільного будівництва по вул. Шпитальній, 26;
• умисного незаконного пошкодження об'єктів культурної спадщини, які є в межах історичного ареалу міста; 
• внесення до офіційних документів завідомо неправдивих відомостей; 
• заволодіння коштами громадян у великих розмірах; 
• порушень правил, що стосуються безпечної експлуатації будівель і споруд, що створює загрозу заподіяння майнової шкоди та здоров'ю людей, які проживають на суміжних ділянках, під час виконання будівельних робіт на об'єктах розташованих по вул. Шпитальній.

За результатами розслідування особам про підозру не повідомляли», — прокоментував в.о. керівника обласної прокуратури Михайло Балан.

Окрім того, провадження щодо Шпитальної, як повідомили у прокуратурі, об'єднали з іншим, де фігурують й інші об'єкти будівництва/реконструкції індивідуальних будинків. В одній із постанов слідчого судді 2024 року йдеться про ділянки за 15 адресами, серед яких згадана вище Острозького, 36. 

«На даний час, досудове розслідування у вказаному кримінальному провадженні триває, жодній особі про підозру не повідомлено», — розповіла в.о. начальника відділу організації прийому громадян, розгляду звернень та запитів обласної прокуратури Тетяна Дедюх.

Чи співпрацює міська рада зі слідством

Оскільки правоохоронці перевіряють причетність до таких будівництв посадовців міської ради, ми запитали, співпрацюють органи місцевого самоврядування зі слідством. І у поліції, і в прокуратурі повідомили, що так. 

«Інформація та документи, які витребовує слідчий, в порядку передбаченим КПК України, Тернопільською міською радою надаються. Випадків ненадання або несвоєчасного надання запитуваних слідчим даних чи інформації не зафіксували», — каже Михайло Балан.

Погоджується з ним і в.о. першого заступника начальника головного управління — начальник Слідчого управління ГУ НП в Тернопільській області Віктор Михайлюк:

«Фактів ненадання, несвоєчасного чи неповного надання Тернопільською міською радою чи її структурними підрозділами документів чи інформації в межах кримінальних проваджень не встановлено».

Що кажуть в міській раді

Редакція звернулась за коментарем і до міської ради. Зокрема, цікавились вищезгаданими збудованими об'єктами, а також будинком на Шпитальній, 22. 

У міській раді не змогли підготувати відповідь до встановленої журналісткою дати, продовживши період до 20 робочих днів. Станом на дату публікації редакція не отримала позицію міської ради з цих питань.

Не зміг надати будь-яку інформацію щодо цього питання і начальник відділу державного архітектурно-будівельного контролю Михайло Горішний. Лише повідомив телефоном, що є розпорядження голови про те, що спілкування із пресою у них можливе лише через управління комунікації міської ради. 

 

У день виходу матеріалу міська рада надіслала відповідь на коментар. Конкретних відповідей щодо будівництва згаданих об'єктів, перевірки їх, звернень мешканців до міської ради чи посадових осіб міської ради, її структурних підрозділів до суду через таке будівництво — ми не отримали.

«Після прийняття Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», органи місцевого самоврядування, (а саме: управління містобудування, архітектури та кадастру) усунуті від погодження проектної документації, а вся відповідальність за відповідність, дотримання державних будівельних норм і правил при виготовленні робочої проектної документації на будівництво, реконструкцію, переоснащення об’єктів містобудування, покладається на розробника (проектувальника) даної робочої проектної документації, — підсумував заступник міського голови — керуючий справами Іван Хімейчук.

Замість висновку

Поки в нормах і законодавстві залишаються прогалини, недобросовісні забудовники, архітектори та посадовці знаходитимуть способи ними користуватися. Змінити законодавство, можливо, простіше, ніж змінити практику його обходити.

Але чи справді так має розвиватися Тернопіль? Якщо суспільство не вимагатиме відповідей і контролю, квартири й надалі з’являтимуться там, де за документами їх начебто не мало бути. А разом з тим зникатиме комфорт, за який так люблять Тернопіль місцеві і гості міста. 

Довідка

Що таке містобудівні умови та обмеження та як їх отримати?

Містобудівні умови та обмеження — це документ, що містить комплекс планувальних та архітектурних вимог до проектування і будівництва і є одним із складових вихідних даних для проектування. Містобудівні умови та обмеження надаються відповідними уповноваженими органами містобудування та архітектури на підставі містобудівної документації на місцевому рівні на безоплатній основі за заявою замовника. У випадку будівництва об’єкта на підставі будівельного паспорту містобудівні умови та обмеження не потрібні.

«Публікацію підготовлено за підтримки програми «Сильніші разом: Медіа та Демократія», що реалізується Всесвітньою асоціацією видавців новин (WAN-IFRA) у партнерстві з Асоціацією «Незалежні регіональні видавці України» (АНРВУ) та Норвезькою асоціацією медіабізнесу (MBL) за підтримки Норвегії. Погляди авторів не обов’язково відображають офіційну позицію партнерів програми».

Додайте 20 хвилин до вибраних джерел у Google