Тернополянам допоможуть визначитися з вибором - ЖЕК чи ОСББ, щоб економити на комуналці

Довгий час тернополяни не мали можливості вибирати, хто буде обслуговувати будинок, зазвичай, багатоквартирними будинками опікувались державні (комунальні) ЖЕКи. Мешканці будинків постійно скаржилися на ЖЕК і чекали позитивних змін в його роботі, часто незнаючи куди йде кварплата і які роботи виконує ЖЕК на ці гроші, ремонти в багатьох будинках не проводились десятки років.

Але сьогодні у власників нерухомості вже є можливість вибирати хто буде обслуговувати їх власність. На зміну державним ЖЕКам прийшли приватні, а в частині будинків створились і успішно функціонують об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ).

Приватні ЖЕКи сьогодні позбавлені частини недоліків аналогічних державних підприємств, але, оскільки, вони є бізнес-структурами, це відображається в рахунках мешканців будинків, яким часто доводиться переплачувати за якість послуги.

Натомість управління будинком через ОСББ - забезпечує оперативність вирішення питань, дає можливість здійснювати контроль над використанням коштів та споживанням енергоресурсів, і, в кінцевому рахунку, їх економію. В цих будинках співвласники вже визначились з формою управління і тепер їх головне завдання – налагодити ефективну роботу свого ОСББ.

А от в решті багатоквартирних будинків мешканцям потрібно буде все-таки визначатись: управитель (ЖЕК) чи ОСББ, - зазначає регіональний координатор ПРООН з досягнення Цілей сталого розвитку в Тернопільській області Ігор Стефанів.

Що далі ? Неминучість вибору…

Спонукає їх до цього вибору і держава: після прийняття Закону 2015 року «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку» всім співвласникам таких будинків потрібно визначатись як управляти своїм будинком, а варіантів є три:

1. Повністю самостійно всіма співвласниками (тобто по всіх питаннях життєдіяльності будинку без створення ОСББ потрібно буде скликати збори і приймати рішення, наскільки це реально коли є 40,60 чи 80 квартир судити вам)

2. Частина функцій передається управителю в особі ФОП чи приватної структури (аналог ЖЕКу)

3. Всі функції передаються ОСББ.

Оскільки комунальних ЖЕКів фактично більше не буде, а приватні управителі з’явились ще далеко не у всіх містах, міські ради часто і наполегливо рекомендують містянам створювати ОСББ, і навіть пропонують при цьому певну фінансову підтримку для таких об’єднань.  У випадку коли цього не відбудеться їм буде на конкурсній основі визначений такий управитель, який самостійно встановлюватиме тарифи на свої послуги. Чи у всіх містах буде з кого вибирати – поки невідомо.

Вихід з цієї непростої ситуації все-таки є. Це самоорганізація самих мешканців на основі співволодіння багатоквартирним будинком, зазначає Ігор Стефанів.

Сьогодні в Україні, спираючись на європейську практику, все більше переконуються що саме за об’єднаннями співвласників багатоквартирних будинків майбутнє багатоквартирного сектору ЖКГ.

Процес створення ОСББ в Україні загалом, як і в нас на Тернопільщині за останній рік значно активізувався. Так якщо за весь 2018 рік в області було створено 58 об’єднань, то в 2019 р., тільки за 8 місяців вже з’явилось 83 нових ОСББ. Це наочно підтверджує, що люди все більше і більше переконуються що саме ця форма управління будинком є найбільш ефективною і налагоджують роботу своїх об’єднань для максимальної користі мешканцям.

Та далеко не всі жителі багатоквартирних будинків квапляться перетворюватися з власників своєї окремо взятої та відгородженої від решти світу квартири у співвласників цілого будинку, з усіма його схильними до пошкоджень комунікаціями, дахами і безкінечними проблемами прибирання та благоустрою. Ці та ряд інших причин їх насторожують і часто навіть лякають, вони не кінця розуміють значні переваги ОСББ, не знайомі з багатьма прикладами успішної діяльності таких об’єднань в Україні.

Переваги ОСББ - правильний вектор вибору на їх користь

А ці кращі практики якраз наочно демонструють що ОСББ має можливість вибирати постачальників послуг, має змогу відмовитись від оплати неякісних послуг, в результаті можна зменшити витрати і значно підвищити якість обслуговування. В рамках ОСББ своєчасне проведення необхідних ремонтних робіт стає реальністю. Мешканці самі, враховуючи наявні кошти, визначають першочерговість ремонтів, а керівництво ОСББ завжди швидше реагує на проблеми в будинку, ніж це відбувалося б при обслуговуванні в ЖЕКу.

Систематизовано всі переваги ОСББ порівняно з іншими формами управління можна звести до кількох найголовніших:

Перевага перша. Ви зможете повноцінно керувати багатоквартирним будинком, який є вашою спільною колективною власністю – саме ви будете вирішувати, як вигідніше розпорядитися власним майном та коштами, контролюватимете їх витрачання.

Перевага друга. ОСББ не витрачає кошти на утримання великого штату співробітників, техніки і приміщень, як неприбуткова організація, вона звільнена від ПДВ і податку на прибуток, обов’язкових для підприємств – юридичних осіб, на що ЖЕК чи управитель витрачають значні кошти, тому в розмір внеску на утримання такого будинку закладається значно менша сума накладних витрат. Це позитивно відображається на платіжному балансі будинку в цілому, і на видатках кожного мешканця.

Перевага третя. ОСББ як юридична особа має право здавати в оренду нежитлові приміщення, чи фасад будинку для розміщення реклами, в перспективі використовувати для цього ж і прибудинкову територію, а отримані кошти направляти на утримання будинку, зменшуючи при цьому суму внесків співвласників.

Перевага четверта. Тільки ОСББ можуть користуватися державними чи місцевими програмами фінансової підтримки, брати без застави кредити в банку, отримувати кошти міжнародних донорів для проведення ремонтів чи енергозберігаючих заходів. А відремонтований та термомодернізований будинок це ще один шлях до комфорту та зменшення витрат його мешканців.

Перевага п’ята. У процесі створення та керування ОСББ ви навчитеся самоорганізації, отримуєте офіційну структуру для відстоювання колективних інтересів мешканців на рівні міста, області чи в суді.

Попри такі явні і незаперечні переваги чи є в ОСББ недоліки? Є і на них потрібно звернути увагу щоб мінімізувати. Наприклад, не у всіх будинках є люди готові взятись за керівництво об’єднанням. В таких випадках потрібно шукати додаткову мотивацію, більше потрібно працювати всім членам правління, як варіант можна обрати головою правління і людину яка не проживає в будинку, або створити асоціацію ОСББ і обрати керівника асоціації, що працював би на всі будинки. Є у нас в області і практики систематичного переобрання голови правління кожних два роки для зменшення навантаження.

Інша проблема виникає тоді коли незадовільний стан будинку та мереж лякає людей після створення ОСББ залишитись наодинці з цими проблемами. А скажіть, чи ви знаєте багато прикладів коли міська влада за власні чи державні кошти за останні роки кардинально відремонтувала такі будинки? Навряд, але з кожним роком таке аварійне житло все більше занепадає без уваги своїх власників і коштів на його відновлення з часом буде потрібно більше. Натомість в багатьох містах Тернопільщини прийняті програми підтримки ОСББ і при їх створенні мешканці отримують кошти на ті чи інші невідкладні потреби будинку.

Труднощі на шляху становлення? Долаємо спільно !

Від ідеї створення об’єднання співвласників багатоквартирного будинку і до його реєстрації та налагодження ефективної роботи потрібно пройти певний шлях і долати його краще гуртом, спілкуючись з представниками інших успішних ОСББ, маючи можливість отримувати необхідну інформацію, консультації та підтримку. Саме таку допомогу пропонує представникам ініціативних груп по створенню ОСББ міжнародний проект ЄС та Програми розвитку ООН HOUSES («Об’єднання співвласників багатоквартирних будинків для впровадження сталих енергоефективних рішень»). Тренінги, консультації та супровід новостворених об’єднань, навчання для предаставників вже діючих ОСББ по питаннях законодавства, фінасів, організації роботи, енергоефективності – основні складові даного проекту і більше 20 міст Тернопільщини, підтримали ідею його впровадження на своїй території. Ми виїжджаємо і працюємо на місцях, можемо організувати навчальні поїздки за кращим досвідом і в інші міста.

Що потрібно ініціативним групам, ЖБК чи ОСББ для налагодження контактів з представниками Проекту? Та практично нічого cкладного – просто зайдіть на сайт проекту (houses.in.ua) і зареєструйтесь. А далі ми зберемо всіх бажаючих і будемо проводити необхідні навчання.

Ми допоможемо вам влитись у велику українську сім’ю ОСББ, ви збагатитесь новими знаннями, досвідом та неодмінно зміцните віру у власні сили. Пам’ятаймо, що тільки переконані і зацікавлені співвласники зможуть більш ефективно управляти своїми будинками, витрачаючи власні кошти на власний же комфорт.

Стежте за новинами Тернополя у Telegram.