Особливості купівлі нерухомості іноземцями в Польщі (новини компаній)

Так, згідно польського законодавства існує два типи нерухомості в країні: квартира (samodzielny lokal mieszkalny) та приватний будинок (dom). Для придбання нерухомості в Польщі немає необхідності реєструвати компанію або отримувати вид на проживання.

Варто зазначити, що володіння польською нерухомістю є не достатнім для легального перебування іноземця в країні та отримання виду на проживання. Проте факт володіння нерухомістю в країні є важливим додатковим аргументом у випадку подачі документів для отримання статусу виду на проживання.

Дозвіл на придбання нерухомості у Польщі не потрібен, якщо:

• іноземці знаходяться на території країни на законних підставах (мають польську візу, вид на проживання, право на постійне проживання або є резидентом однієї із країн ЄС)
• іноземний покупець має намір придбати квартиру в багатоповерховому будинку або гаражне приміщення
• іноземець, який проживає на території Польщі на протязі 5-и та більше років з дати отримання статусу постійного місця проживання
• іноземець є чоловіком або дружиною громадянина Польщі, і проживає на території Польщі від 2-х років та більше

Дозвіл на придбання нерухомості у Польщі потрібен, якщо у іноземця є намір придбання:

• приватного будинку
• об’єкту нерухомості, який знаходиться в прикордонній зоні
• землі сільськогосподарського призначення площею більше 1 га

Дозвіл видається Міністерством внутрішніх справ Республіки Польща (Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji). При подачі заяви покупець повинен підтвердити, що придбання нерухомості не створює загрозу державній безпеці країни, повідомити про ціль купівлі. Як правило, термін розгляду заяви складає біля 2-х місяців.

Основні етапи купівлі нерухомості в Польщі:

• вибір об’єкта нерухомості
• перевірка найнятим юристом чи адвокатом об’єкту нерухомості на предмет наявності заборгованостей з іпотеки, неоплачених податків, боргів
• покупець та продавець укладають попередній договір купівлі-продажу. Як правило, розмір задатку складає від 5 до 10 % вартості об’єкту нерухомості.
• після укладення основного договору купівлі-продажу об’єкт нерухомості переоформлюється на нового власника
• нотаріус оформляє акт на права володіння власністю, оформлює оплату податку на перехід прав власності, внесення змін про власника нерухомості, подання всіх документів в контролюючі органи

Процес купівлі нерухомості в Польщі іноземцем може зайняти до 6-и місяців.

Ціни та тенденції на ринку нерухомості в Польщі

Вартість польських квартир залежить від міста, району, типу нерухомості та її технічних характеристик, планування житла, прилеглої інфраструктури інше. П'ятірку найбільш затребуваних міст серед покупців нерухомості очолюють Варшава, Краків, Познань, Вроцлав, Гданськ.

Так середня ціна квадратного метра на первинному ринку нерухомості Варшави становила на початок вересня 2017 року у Варшаві становила 8 078 злотих та відповідно на вторинному – 9 327 злотих; у Кракові на первинному ринку – 7 281 злотих, на вторинному – 7 779 злотих, у Познані на первинному ринку – 6 286, на вторинному – 6 111 злотих; у Вроцлаві на первинному ринку 6 244 злотих, на вторинному – 6 380 злотих; у Гданську на первинному ринку – 5 917 злотих, на вторинному ринку – 7 530 злотих.

За результатами 2016 року Польща є беззаперечним лідером по кількості угод на ринку нерухомості в Центральній та Південній Європі. Ринок нерухомості в країні користується неймовірним попитом, і цьому сприяють такі фактори:

• сталий ріст економіки Польщі та постійний розвиток інфраструктури країни
• низький рівень інфляції в країні
• розвинутий та безпечний польський ринок нерухомості, як в житловому секторі, так і в комерційному
• низький рівень ставок по кредитуванню
• прийнятні ціни на нерухомість
• широкий вибір об’єктів нерухомості, будується велика кількість сучасних нових житлових комплексів з розвинутою інфраструктурою, включаючи зелені території, підземні та наземні паркінги, дитячі майданчики, фітнес та SPA центри
• високий рівень попиту на оренду нерухомості

За прогнозами польських експертів та аналітиків ринок нерухомості в Польщі й надалі буде розвиватися (з прикладами об’єктів нерухомості можна ознайомитись за посиланням). Цьому будуть сприяти нові технології, демографічний фактор, глобалізація, подальший розвиток інфраструктури та ріст сектору бізнес-послуг в країні.

В країні все більше будується нового житла. Це сучасні житлові комплекси закритого типу, як правило, малоповерхові будинки з 4-6 поверхами. На території таких комплексів є дитячі майданчики, підземний і наземний паркінг, зелена територія з ландшафтним дизайном, місця відпочинку.

Українці лідери серед іноземних інвесторів в польський ринок нерухомості

Згідно даних Міністерства внутрішніх справ Польщі за 2016 рік найбільша кількість поданих та отриманих заяв на придбання іноземцями нерухомості в Польщі була за українцями. В основному, українці придбавали нерухомість у Мазовецькому та Нижньосілезському воєводствах країни. Так, з 356 отриманих українцями дозволів польською владою, 252 дозволи були видані на купівлю земельних ділянок, на купівлю житлових та комерційних приміщень – 96 дозволів та 8 дозволів на придбання акцій у компаніях. У 35-и випадках у дозволах було відмовлено.

У більшості випадків, основна ціль придбання нерухомості в Польщі українцями – це задоволення власних житлових потреб. Як правило, це молоді люди, які навчаються в країні або є вузькоспеціалізованими фахівцями. Також поряд з українцями серед іноземців у польську нерухомість інвестували білоруси, китайці, німці, британці, вірмени та інші громадяни.

Податки та збори при придбанні нерухомості

При оформленні угоди на придбання нерухомості в Польщі покупець оплачує державне мито, нотаріальні послуги, судову оплату, комісію агенції нерухомості або ріелтора, витрати на державну реєстрацію та переклад документів.

Статті податків та витрат на придбання нерухомості:

• податок на перехід прав власності складає 2 % від вартості об’єкта нерухомості
• до 2 % від суми, вказаній у договорі купівлі-продажу (у 2017 році діє така шкала тарифів: при вартості нерухомості від 300 тис злотих – оплата послуг складає 985 злотих, при вартості 500 тис. злотих – 1 385 злотих, при вартості від 1 млн. злотих – вартість послуг 2 385 злотих)
• державна реєстрація, оформлення та переклад необхідних документів – від 0,5 до 1,5 % вартості об’єкта нерухомості
• комісія агенції нерухомості чи ріелтора – до 3 % від вартості об’єкта нерухомості (у Польщі, як і в Україні, комісію оплачує покупець нерухомості)

У більшості випадків, період реєстрації переходу прав власності після повної оплати по договору купівлі-продажу складає 30-40 днів.

Іпотечний кредит. Чи варто розраховувати українцю на оформлення іпотеки в польському банку при придбанні нерухомості в країні?

У Польщі розвинута банківська система, банки активно кредитують фізичних осіб та суб’єктів господарювання. Біля 90 % працюючого населення країни активно користується кредитними ресурсами банків та фінансових установ. При купівлі нерухомості іноземці, в тому числі і українці, також можуть претендувати на отримання кредитних коштів в польських банках. Проте скористатися іпотекою можуть лише ті іноземці, які мають карту побиту (у більшості випадків, карту сталого побиту або карту поляка, а також номер PESEL). Звичайно, іноземцю значно складніше оформити іпотеку, ніж польським громадянам. Банківські установи із застереженням ставляться до потенційних кредитопозичальників, оскільки такі особи мають тимчасовий статус проживання.

Вимоги польських банків при видачі іпотечних кредитів для іноземців:

• іноземець повинен мати карту сталого побиту чи поляка, ідентифікаційний номер PESEL
• надати дозвіл на придбання нерухомості в країні Міністерством внутрішніх справ Республіка Польща (в залежності від типу об’єкта нерухомості)
• кредитопозичальник повинен мати легальний дохід в Польщі, бути офіційно працевлаштованим, працювати по контракту
• мати позитивну кредитну історію

Умови отримання іпотечного кредиту в польських банках:

• перший внесок від 10 % (як правило, від 20 %)
• річна кредитна ставка від 3 % до 5 %
• термін кредитування до 30 років
• максимальний вік кредитопозичальника на момент погашення кредиту до 80 років
• страховий тариф від 0,08 % до 0,15 %

Варто зазначити, що при оформленні іпотеки в Польщі для придбання нерухомості рекомендуємо скористатися послугами фінансових консультантів та іпотечних брокерів, які проведуть розрахунок кредитоспроможності покупця нерухомості та порекомендують оптимальні умови кредитування в польських банках.

Утримання нерухомості, основні статті витрат

Придбавши квартиру чи будинок, власник житла повинен враховувати подальші витрати на утримання даного об’єкту нерухомості. Основними статтями витрат на утримання нерухомості в Польщі є:

• комунальні та муніципальні платежі (включаючи вартість спожитого газу, води, електроенергії, опалення, вивіз сміття, можлива оплата послуг охорони та садівника, послуг управляючої компанії)
• податок на нерухомість (ставка не фіксована й встановлюється муніципальною владою, але максимально допустимі норми її визначені законом держави)
• податок на спадщину (розмір залежить від ступеня сімейних зв’язків)
• оплата комісій банку та кредитних платежів у разі придбання нерухомості через іпотечний кредит
• страхування нерухомості (обов’язкове у разі оформлення іпотеки на придбання нерухомості). Як правило, страховий тариф становить до 0,15 %.

В цілому, тарифи на комунальні послуги в країні не високі та відповідають середньоєвропейському рівню. Оплата комунальних послуг в Польщі складається з 2-х частин: внесок в ремонтний фонд будинку та комунальні платежі за експлуатацію послуг. Якщо придбана нерухомість входить в об’єднання власників квартир, то для власника такого житла також передбачена щомісячна адміністративна оплата послуг (чинш), розмір якої встановлюється безпосередньо учасниками цього об’єднання. Як правило, в чинш (czynsz) входить обслуговування ліфтів, ремонт під’їзду, прибирання та озеленення прилеглої території.

Інформацію надано компанією Continent Estate Investment.