А де жити, якщо продамо чорнозем? Чи готові жителі області продавати землю з 1 липня? Думки експертів

Багаторічний мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення підходить до свого завершення. Досі залишається відкритим питання чи готова Україна, а Тернопільщина зокрема, до ринку земель?

Аграрний край

Чим багата Тернопільщина?

Земельний фонд Тернопільської області складає 1382,4 тис. га, з них 1046,2 тис. га (76%) займають сільськогосподарські угіддя, що свідчить про високий рівень сільськогосподарського освоєння земель, - вказано у Стратегії розвитку Тернопільської області на 2021-2027 роки.

Структура земельного фонду області

Рано чи пізно кожен власник земельної ділянки, навіть не маючи наміру продати, замислиться на тим, якою ж є реальна вартість його ділянки.

Яка ж ціна наділів по Тернопільській та інших областях?

«Державна» ціна земель станом на січень 2021 року

Довідник показників нормативної грошової оцінки сільськогосподарських угідь в Україні станом на 01.01.2021 року (гривень за гектар) визначає ціну за 4 категорії земель.

Тернопільська область: рілля, перелоги – 29 035 грн, багаторічні насадження – 57 034,13 грн, сіножаті – 6 280,76 грн, пасовища – 5 648,03 грн.

Івано-Франківська область: рілля, перелоги – 26 087 грн, багаторічні насадження – 37 072,18 грн, сіножаті – 4 831,36 грн, пасовища – 4 479, 47 грн.

Львівська область: рілля, перелоги – 21 492 грн, багаторічні насадження –27 091,21 грн, сіножаті – 5 797,63  грн, пасовища – 4 089, 95 грн.

Чернівецька область: рілля, перелоги – 33 264 грн, багаторічні насадження –55 608, 28 грн, сіножаті – 8 696, 44 грн, пасовища – 5 063,75 грн.

Хмельницька область: рілля, перелоги – 30 477  грн, багаторічні насадження – 52 756,57 грн, сіножаті – 6 763,90 грн, пасовища – 5 258,51 грн.

Рівненська область: рілля, перелоги – 21 938 грн, багаторічні насадження – 37 072,18 грн, сіножаті – 5 072,92 грн, пасовища – 3 700,43 грн.

Карта "державних" цін на ріллю по Україні (гривень за гектар)

«Людська» ціна на ринкових площадках

На сайті DOM.RIA вже з'являються оголошення про продаж земель сільськогосподарського призначення. Які ціни? Як бачимо, вони в десятки разів вищі, ніж встановила держава.

Чим ближче до міста – тим вища ціна.

Які настрої у жителів краю?

Староста одного із сіл об’єднаної територіальної громади Теребовлянського району Сергій (ім’я змінене на вимогу – прим. ред.) розповідає, що паї для людей дуже цінні. Особливо для тих, хто тримає підсобні господарства. Завдяки оренді люди отримують на вибір корми, якими повністю годують свою худобу, або ж гроші. Якщо обирають гроші за оренду, то отримують їх щорічно, а не раз за продаж скажімо (навіть і трохи більшу суму). Тому люди не мають намірів продавати паї в селі.

Журналісти «20 хвилин» також провели опитування серед жителів різних районів у соцмережах.  Ми запитали у потенційних продавців – власників паїв – чи готові вони продавати свої землі і за скільки.

За словами коментаторів, у своїй більшості, вони не продаватимуть землю зараз.

Люди відповідали по-різному: «Продасте землю, а пастись де будете???», «Я вважаю, що зараз продавати землю не варто», «А де нам жити, якщо продамо український чорнозем?», «Не продам за теперішніх законів і в оренду не дам! Заплачу податок, а дарувати свою землю не буду на теперішніх умовах дільцям!», «Для чого її взагалі продавати? Не розумний вчинок!».

Пан же Іван наголошує на некомпетентності багатьох жителів області: «Люди кажуть, що нібито не продаватимуть землю, бо у них її хочуть купити за безцінь. Вони в більшості своїй не знають навіть елементарних економічних понять, що відносяться до земельного ринку. Нехай вони спочатку уважно прочитають свої договори оренди земельних наділів. І я впевнений, що в більшості у цих договорах зазначена автоматична пролонгація (продовження строку – прим. ред.) договору після його закінчення. Зараз можна забрати свої паї з оренди лише через суд».

У словесній перепалці зустрілись і такі, хто бажає продати свою землю. Так, Павло планує продати свою землю за три тисячі доларів за гектар, вважає, що дешевше віддати – це вже задурно. Оксана сама подала оголошення про продаж земельного паю: жінка хоче за 2 гектара 6 тисяч доларів – теж по 3 тисячі доларів за гектар.

Які проблеми можуть виникнути: думки фахівців

Чи готові жителі області до продажу землі, які підводні камені вбачають як фермери, так і експерти у земельних питаннях?

Ми запитали це у фахівця в галузі земельного права, юриста із земельних питань із багаторічним досвідом В’ячеслава.

– Вважаю, що Україна, та і Тернопільщина, не готова до ринку земель. Одним із негативних наслідків реформи стане масовий обвал цін на землю, яка і так є дуже низькою, як на чорнозем. Тим більше, незалежно де знаходиться земельна ділянка, навіть, попри дорогу, ринкова ціна єдина. Крім того, багато чого не приведено у відповідність до законодавства, наприклад, до кожного паю передбачається пайова дорога, а її просто не має: виникатимуть скандали ще й на такій основі, - говорить він.

Однією із основних проблем у відкритті ринку землі пан В’ячеслав вбачає зміну цільового призначення земель.

— За продажем землі йде і зміна її цільового призначення. Що це значить? Коли зараз більшість земель сільськогосподарського призначення перебувають в оренді, то держава хоч якось може контролювати, що ж орендарі роблять на тих землях: які культури вирощують, чи підвищують родючість грунтів і зберігають інші корисні властивості землі тощо. Після зміни цільового призначення може відбуватися розорювання ґрунтів, втрата родючості, - наголошує спеціаліст.

За юридично-земельної практики В’ячеслава вже був знятий мораторій у 2007 році: як ринок землі виглядав тоді і хто на цьому виграв, а хто програв?

— Таке вже було, здається, у 2007 році, коли доступ до продажу земель сільськогосподарського призначення відкрили на два місяці, за цей незначний час людей просто «кидали». Прогнозую, що і в липні на ринок вийде тьма недобросовісних покупців. Хоча, в нас давно вже є «ринок землі». Поза очі готові всі продати. Так званий продаж йде давно: укладаються договори суперфіцію (право користування чужою земельною ділянкою для забудови) та емфітевзису (право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб – прим. ред.). Не розумієте як? Переважне право на викуп земельної ділянки має той, хто користувався, хто орендував землю, - говорить В'ячеслав.  

Чоловік розповів, що зняття мораторію очікують не лише у селах, а й у містах, адже в обласних центрах немає вже де будувати. Навколо Тернополя – паї. ЦЕ дозволить розширитися будівництву після їх продажу та зміни цільового призначення землі.

Зараз люди не виграють!

Значною проблемою фахівець вважає і те, що в Україні не вели правильну статистику по землях. Земельна реформа відбулася у 1992 році, якою розпочато процеси роздержавлення, паювання та приватизації землі. Ближче до міст ще якісь реєстри по землях велися, а далі – глухо: сьогодні у сільській раді вам не дадуть інформацію, чи це відумерла спадщина чи це сертифікати тощо, переконаний фахівець.

– Вважаю, що зараз люди не виграють: їх можуть дуже жорстоко «кинути».  70% власників паїв – це старші жителі області, яким ніхто не розказує, як відбувається продаж. Те, що Україна в не готовому стані відкриває ринок землі, свідчить про політичну гру, політичні амбіції деяких осіб, що лобіюють свої інтереси у Парламенті. Державі насамперед треба провести велику інформаційну роботу з людьми. Головне – дивитися, що ти підписуєш. Не виключається багато афер з 1 липня, багато хто активізувався: всі сидять на «низькому старті», - акцентує співрозмовник.

Так, звичайно, проблеми є і зараз. Маючи у власності землю (паї), люди не можуть нею розпоряджатися через укладений договір довгострокової оренди із фермерами, агропромисловими підприємствами. З одного боку, ти маєш приватну власність, а з другої – ти не можеш нею розпоряджатися. Бо практично не можеш розірвати цей договір оренди. Більше того, коли померла людина – власник паю, який здано в оренду агропромисловому підприємству, то її спадкоємці також не можуть нічого вдіяти зі своєю ж спадщиною (навіть зі всіма оформленими документами), розпоряджатися землею на власний розсуд стає практично неможливо, ділиться юрист.

Хто та як зможе купувати землю?

Міністерство юстиції України на своїй офіційній сторінці у Фейсбуці роз’яснило хто та як зможе купувати землю в Україні.

 Хто зможе купувати землю з 1 липня?

З 1 липня придбати землі сільськогосподарського призначення зможуть лише українці як фізичні особи, і лише до 100 га в одні руки.

Переважне право на придбання надаватиметься тим, хто орендує землю з 2010 року. Ціна на земельні ділянки до 2030 року не може бути нижчою нормативної грошової оцінки.

Починаючи із січня 2024 року, купувати землю зможуть і компанії, але не більше ніж 10 000 га.

Банк може отримати землю у власність лише як заставне майно і повинен продати за 2 роки.

Кому заборонено купувати землю з 1 липня?

• іноземцям до вирішення референдуму;
• державні та комунальні землі продавати не можна;
• забороняється продаж землі ближче ніж 50 км до держкордону;
• продавати землю росіянам і представникам терористів;
• продавати землю компаніям-офшорам.

Які особливості купівлі-продажу сільськогосподарської землі?

1️. Перевірка покупця нотаріусом

Покупця будуть перевіряти на предмет можливості придбання ним землі в певних розмірах. 

Перевірка проводиться з використанням відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Державного земельного кадастру, Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань. Якщо за результатами перевірки буде виявлено невідповідність таким вимогам – нотаріус відмовлятиме у посвідченні угоди. 

А ще набувача або власника земельної ділянки перевірятимуть за суб’єктними ознаками, оскільки визначається перелік осіб, яким за будь-яких умов забороняється набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення.

2. Безготівковість

Розрахунки, пов’язані зі сплатою ціни сільськогосподарських земельних ділянок за цивільно-правовими угодами, провадяться у безготівковій формі. Для цього покупцеві потрібно відкрити рахунок у банківській установі.

3️. Звідки гроші?

Джерела походження коштів для купівлі земельної ділянки повинні бути документально підтверджені, - інформує Мінюст.

Які документи потрібно підготувати для продажу землі, а також як дізнатися чи ваша земля є у базі Держгеокадастру, як не «прогоріти», який алгоритм дій продавців і покупців, читайте у наступному випуску серії публікацій «Моя земля» від редакції «20 хвилин».

Стежте за новинами Тернополя у Telegram.