Більш врівноважений і небезпечно непрозорий: останні тенденції ринку нерухомості

За збереження поточних макроекономічних умов суттєвих цінових змін на ринку новобудов не очікується. Застаріле житло продовжуватиме дешевшати, зазначає Наталія Задерей, Експертна платформа НБУ. 

Активна пропозиція

Після пікового введення в експлуатацію нових будинків у 2017 році, минулого року обсяг побудованого житла в Україні скоротився на 25% р/р, у 1 кв. 2019-го – на 4% р/р. Утім, судячи з обсягу площ, на які отримано дозволи на виконання будівельних робіт, пропозиція зростатиме надалі. 

Нова пропозиція залишається нерівномірно розподіленою за регіонами. Минулого року на Київ та Київську область припадало 43% зданого в експлуатацію житла в багатоквартирних будинках. Обсяг введеного в експлуатацію житла У Києві скоротився на 28% р/р у 2018 році та на 36% р/р у 1 кв. 2019. У Київській області за минулий рік обсяг збудованого житла скоротився на 20% р/р, у 1 кв. 2019-го зріс на 38% р/р. Утім динаміка отриманих дозволів та кількість будівельних майданчиків вказують на те, що будівництво не буде зменшувати оберти. Галузь залишається привабливою для інвесторів, про що свідчать і анонси крупних проектів.  Наприклад плани масштабної забудови Рибальського півострова бізнесменом Сергієм Тігіпко (проект оцінюється у $600 млн). 

Забудова в регіонах

За Києвом та областю слідують Львівська, Одеська та Харківська області. Хоч і зі значним відривом, але другим за темпами забудови містом після Києва є Львів. Це місто відзначилось і першим випадком демонтажу незаконної забудови (самочинно розпочатої багатоповерхівки). 

Затвердження нових державних будівельних норм з більш високими вимогами до щільності будівництва та благоустрою не особливо вплинуло на пропозицію. За інформацією учасників ринку, забудовники відверто не ігнорують нові правила, але система контролю за їх дотриманням фактично відсутня. 

Київ та передмістя можна розглядати як один ринок. За даними ЛУН, у січні 2019 року в Києві у продажу було 289, в області – 286 новобудов. При цьому в структурі пропозиції переважає бюджетний сегмент (61% та 84% у Києві та області відповідно). Цікавим трендом є стабільне зростання пропозиції в області. Що пов’язано, по-перше, з більшим вибором земельних ділянок, по-другою, з нижчою собівартістю будівництва. Насиченість новобудовами таких населених пунктів, як Ірпінь чи Софіївська Борщагівка, призвела до появи будівельних майданчиків в досі обділених увагою населених пунктах. 

Все ще недостатній попит 

Динаміка цін свідчить про тенденцію до збалансування пропозиції та попиту на первинному ринку Києва. У травні середня ціна квадратного метру у доларовому еквіваленті зросла на 2,4% р/р. На вторинному ринку середня ціна квадратного метра зросла на 7% р/р, що може бути пов’язано з виходом на ринок якісних новобудов і зняттям з продажу старого житла, яке у останні роки сильно втратило в ціні. 

У Львові ціна квадратного метру на первинному ринку у травні знизилась на 2% р/р у доларовому еквіваленті за даними ЛУН. У Одесі зросла на 1% р/р. 

Водночас у передвиборчий період забудовники говорили про гальмування продажів, оскільки покупці зайняли вичікувальну позицію. Після виборів процес активізувався, хоча загалом літо є періодом затишшя на ринку. 

Чинники попиту залишаються незмінними. По-перше, існує попит з боку населення, яке прагне покращити житлові умови і має для цього можливості у вигляді вже існуючих квартир або значних заощаджень. В цьому плані пожвавленню попиту сприяє зростання реального наявного доходу населення (10% р/р у 2018). По-друге, зберігається високий інвестиційний попит. Його можна поділити на дві складові – короткострокові спекуляції, коли наприклад, купуються майнові права на старті продаж і початку будівництва, і перевідступаються за значно вищою ціною на етапі завершення будівництва. А також довгострокові інвестиції в житло в з метою майбутнього перепродажу та/або здачі в оренду. 

Конкуренція та більша якість

За існуючого обсягу пропозиції посилилась конкуренція як за покупців з метою проживання, так і за інвесторів. Зростання собівартості (у 2018-му ціни на будівельно-монтажні роботи для житлових споруд зросли на 19,6%) обмежує можливості для цінової конкуренції. У цьому плані у більш виграшному становищі крупні забудовники, з достатнім запасом міцності, щоб приваблювати покупців вигідними умовами розтермінування. 

Загалом серед тих, хто хоче покращити умови проживання, стабільний попит на комплекси з якісною інфраструктурою та гарним розташуванням. Забудовники та посередники оперують усередненими цінами в рамках класів, що є певною мірою малопоказовою «середньою температурою по лікарні». Можна припустити, що динаміка цін у Києві для об’єктів одного класу є досить різною в залежності від їх якості та розташування. Але на жаль немає деталізованих даних про фактичні ціни угод (з урахуванням знижок), які могли б підтвердити це припущення. 

Іноді для інвесторів та тих, хто купує перше житло, основним чинником є ціна. Саме значна різниця у цінах і обумовлює інтерес покупців та девелоперську активність за межами Києва. За даними ЛУН, якщо у Києві у травні середня ціна квадратного метру складала 24000 грн, то у передмісті – 13200 грн. Водночас, саме в передмісті зустрічаються найбільші проблеми з інженерними мережами та якістю будинків. Хоча, за інформацією гравців ринку, іноді в Києві забудовники щоб розкрутити комплекс, якісно будують першу чергу, а далі тиск зростання собівартості змушує їх економити. 

Судячи з темпів будівництва у останні роки, динаміки цін та закликів забудовників до активізації іпотеки, можна припустити, що на столичному ринку зберігається надлишок пропозиції. Знову-таки, через відсутність офіційної статистики продаж на первинному ринку, вся аналітика побудована на судженнях та експертних оцінках. Цікава оцінка є у звіті компанії City Development Solutions за 2018 рік. Там зазначається, що при збереженні поточних тенденцій, більша частина квартир, що вже надійшли до продажу, буде розпродана трохи більше ніж за три роки. У міжнародній практиці попит та пропозиція вважаються збалансованими, якщо оціночний час продажу квартир становить рік-півтора. 

Іпотечне кредитування населення розвивається, але повільно. За даними Звіту про фінансову стабільність, за І квартал 2019 року було видано 583 млн грн (+5.4% р/р) нових іпотечних кредитів фізичним особам. Розвиток цього напрямку кредитування є важливим, у тому числі з соціальної точки зору. З кожним роком побудоване за радянських часів житло суттєво втрачає в ціні через велику пропозицію новобудов, програми реконструкції тих же хрущівок видаються далекою перспективою. Тож без доступної іпотеки у власників такого квартир буде небагато шансів покращити свої житлові умови. Водночас, для багатьох банків суттєвою перешкодою для розвитку іпотеки є непрозорість та правова неврегульованість первинного ринку житла. 

*Експертна платформа — об’єднання співробітників Національного банку – носіїв знань, не репрезентує офіційну позицію НБУ та інформацію про рішення правління.

VoxConnector, спеціально для "20 хвилин" Тернопіль

Стежте за новинами Тернополя у Telegram.